文/谢九

今年一季度之所以出现一轮小阳春行情，一是因为部分城市过去几年房价出现了实质性下跌，比如曾经高不可及的北京房价，距离高点下跌了两成左右，对很多潜在购房者产生了很强的吸引力，在经过了两年低迷期之后，部分城市又重新积攒了一定的购买力。

房贷利率下跌，也在很大程度上降低了购房的成本，成为刺激楼市上涨的又一重要因素。在稳增长的压力下，我国的货币政策和前几年相比出现明显放松，虽然主要目的是为了刺激实体经济增长，但是最终也不可避免地惠及楼市。流动性越来越宽松，对于楼市产生两大影响：第一是房贷利率更低，房贷利率一路下行，实质性降低了购房成本；第二大影响是购房者获得房贷更容易，由于银行的贷款额度更加宽松，在实体经济难以全部消化的背景下，自然而然也会有更多的贷款流向楼市。

另外，购房者积极性上升，很重要的原因在于赌未来的楼市调控会放松，从而重演过去楼市报复性上涨的老路。因为最近中国经济面临的不确定性加大，在这样的背景下，有可能会放松楼市来刺激经济增长，这种逻辑也刺激了很多人买房的积极性。

但从现实来看，这样的逻辑显然并不成立。即使在中美贸易摩擦最紧张的时刻，管理层对于“房住不炒”也没有出现任何松动，反而在继续打压刚刚有所升温的楼市。6月份的陆家嘴金融论坛上，银保监会主席郭树清再次强调“房子是用来住的，不是用来炒的”，郭树清表示：“历史证明，凡是过度依赖房地产实现和维持经济繁荣的国家，最终都要付出沉重代价，凡是靠盲目投资投机房地产来理财的居民和企业，最终都会发现其实很不划算。”

当然，管理层不仅仅是口头警告。6月14日，中国人民银行成都分行出手，要求各银行一手房首套利率至少上浮15%，二套房至少上浮20%。南京、杭州等部分城市也都出现了首套房利率上调的现象。在整体利率下行的背景下上调房贷利率，释放出来的信号已经非常清晰，那就是不能让房地产搭乘宽松货币政策的东风。

近期过热的部分楼市，也都出台了相当严厉的调控政策。比如西安大幅提升限购门槛，本地户籍要求落户满一年，外地户籍要求5年社保，才可以满足西安的购房条件，如此高的限购门槛已经和一线城市看齐。

如果说在中美贸易摩擦最紧张的时刻，国内都没有放松房地产调控，甚至还在继续升级，由此也就可以看出，这一次的“房住不炒”的确是在动真格，未来指望政策层面重新刺激房地产，可能性已经微乎其微。

除了政策层面，再来看看市场层面。从供给关系来看，过去很多人认为一线楼市只涨不跌，主要理由是一线楼市的供需矛盾永远难以解决，大量人口涌入形成巨大市场需求，而有限的土地供应，又决定了一线城市的供给有限。但事实上并非如此，以北京来看，已经连续两年出现人口净流出，人口外流，也就意味着楼市的需求下降。而从供给来看，最近几年，北京大规模增加土地供应，尤其是“限房价，竞地价”的“限竞房”大量上市，更使得北京新房供应量大增。截至今年5月，北京的楼市库存达到了7万套，创下最近8年来的新高。说明即便是北京，楼市的供需矛盾也没有人们想象中那么紧张。另外一个可作参考的例子是东京，东京的土地资源紧张程度远胜于国内任何一个城市，即便如此，当年东京的地价和房价也都一度暴跌70%以上。

从三、四线城市来看，未来房价最大压力在于棚改货币化收紧。过去几年，为了快速推进棚户区改造，很多城市力推货币化安置，也就是给拆迁户直接发钱，让他们去市场上买房，从2014年到2017年，我国棚改的货币化安置比例从10%飙升至60%，这种做法成为三、四线楼市上涨的重要推手。去年开始，棚改货币化安置开始明显收紧，去年10月，国务院会议明确提出要调整完善棚改货币化安置政策。一旦货币化安置比例大幅下降，三、四线楼市将失去重要购买力。今年鹤岗楼市卖出白菜价，不排除有更多的三、四线楼市步其后尘。

判断未来的房价上涨还是下跌，通常有两个重要的先行指标，一个是商品房成交量，一个是土地成交量。从目前来看，国内楼市这两个关键指标，都预示着未来房价下行压力较大。

从商品房成交量来看，今年1～5月份，商品房销售面积同比下降1.6%，降幅比1～4月份扩大了1.3个百分点。通常而言，成交萎缩，往往是房价下跌的先兆。当房子越来越难卖时，会有更多的开发商选择降价，以此快速回笼资金，避免现金流断裂。

而商品房成交量下降，带来的连锁反应就是土地市场也开始降温。出于对楼市前景的不乐观，开发商拿地的热情也开始明显下降，今年1～5月份，房地产开发企业土地购置面积同比下降33.2%，土地成交价款2269亿元，下降35.6%。过去几年，土地市场最常见的现象就是“地王”频出，现在开发商们更加务实，做好了过冬的准备。土地和房价是面粉和面包的关系，土地市场降温，也会在源头上给房价降温。

开发商们之所以对拿地的热情下降，直接原因是资金压力越来越大，既要偿还大规模发债积累的债务，同时楼市销售遇冷又导致回款不畅，开发商们不得不更加精打细算过日子。而更深层次的原因在于，开发商们越来越意识到行业拐点到来，在“房住不炒”的大背景下，房地产行业曾经的好日子已经一去不复返。

今年5月份的房地产数据中，还有一个值得关注的关键指标，就是房地产开发投资增速终于出现了回落，这个指标的变动，也印证了开发商们对行业前景的悲观。虽然去年开始万科就喊出了“活下去”的口号，但是房地产投资并没有因此减速，去年的房地产开发投资增速为9.5%，比2017年提高了2.5个百分点，今年的投资增速也是继续上扬，这种趋势一度让很多人迷惑不解，认为开发商高喊“活下去”或许只是假象。直到今年5月份，房地产开发投资增速终于开始回落，这也说明开发商们确实认同了行业拐点的到来，开始真真切切收缩战线。

由于国内楼市在过去十几年带来了过于惊人的财富效应，所以很多人对未来的楼市财富奇迹依然保有很深的信念。当鹤岗的楼市卖出白菜价，当开发商们都开始准备过冬，对于个人而言，或许也是时候放下对楼市暴富的执念了。