鄂尔多斯：非常态暴涨后的低迷 | |||
| 煤炭资讯网 | 2008-11-21 10:14:06 焦点话题 | ||
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一个侧面可以佐证内蒙古鄂尔多斯市的财富，人均GDP达到6645美元，每万人汽车拥有量远远超过北京上海。走在鄂尔多斯东胜区的大街小巷，保时捷、宝马、陆虎、Q7等高档车之多完全出乎外地人的想象。 持续数年的煤价井喷，使鄂尔多斯步入繁荣岁月，大量资金涌入房地产业，房价在2005年—2008年的三年间内非常态“暴涨”。在全国房地产进入低迷期，鄂尔多斯房地产市场也不可避免的进行调整。 呼和浩特市广文房地产经纪公司孙屹告诉本报记者，目前他在鄂尔多斯所代理的楼盘，销售已经几乎停滞不前。 这座能源型城市的房地产业正在面临重大挑战。 房价猛涨 5年的时间里，内蒙古的地区生产总值由1200亿元跃至2006年的4790亿元，经济增幅连续数年居全国第一，经济总量由全国排名第23位跃升至第17位。而其中，值得一提的当数鄂尔多斯。 鄂尔多斯市位于内蒙古自治区西南部，这里有一代天骄成吉思汗的陵寝，有占全世界1/3的羊绒产量、占全国1/6的煤炭储量、占全国1/3的天然气探明储量。鄂尔多斯市的煤炭储量1496亿吨，按照2亿吨／年的开采量，可以开采700余年。 在“九五”和“十五”期间，鄂尔多斯的经济年均增长率超过20%。2006年，鄂尔多斯人均GDP达到6600美元，超过北京的6210美元。由中国社科院和香港中文大学联合发布的《2007年中国城市竞争力蓝皮书》中，鄂尔多斯增长竞争力在全国200个城市中排名第一。 值得关注的是，2003年之后，伴随着煤炭开采高潮的到来，资本迅速向房地产涌入，更是与民间高利贷相互倚重，成为彼此的助推器。鄂尔多斯的房地产市场呈现出了火爆的局面。彼时，房地产行业是地下钱庄的最大目标。某煤炭公司卖掉煤矿，资金全部用于房地产投资。 孙屹还透露，高峰时当地房地产业85%以上的资金来自民间资本，尤其是高利贷。开发商敢于借高利贷造房子是因为房价一直在上涨；反过来，因为资金成本高，鄂尔多斯的房价也几乎是“一天一价”。2005年，当地民用住宅均价为1200元／平方米，2006年涨至1800元／平方米，2007年已经飙升到3000元／平方米。当地一个名为“尚城”的楼盘，开盘的一期和二期，开盘日期不过相差10余天，二期就比一期贵了500元／平方米，仍然供不应求。同样以2007年为例，鄂尔多斯东胜区的房价逼近了每平方米5000元。 鄂尔多斯拥有两至三套房产的人比比皆是，但在孙屹看来，很多当地人买房都有盲目性。“部分人买房是因为找不到更好的投资渠道，所以将资金投到房产上面，以待升值。”他还告诉记者，一位鄂尔多斯客户买了他所代理项目底商的三套商铺，当他和客户交流买之后将要做怎样的商业，客户表现得很茫然。“他也不知道买了之后该怎样去利用，但是就认为应该买。”孙屹说。 空置危机 楼市低迷时期，空置难题同样考验鄂尔多斯楼市。 孙屹认为，目前鄂尔多斯房地产市场的最大的问题在于供给量过大，空置现象严重。这一现象尚无官方数据支撑，但得到了呼和浩特市房地产业内人士的肯定。 内蒙古太伟海润房地产开发有限公司营销部经理魏东向本报记者讲述，呼和浩特的开发商楼盘营销时必去的两个省内城市是包头和鄂尔多斯。鄂尔多斯的投资客是许多楼盘的重点营销对象。但现在去鄂尔多斯推销楼盘的困难越来越大，鄂尔多斯人买房兴趣骤减。北京几个高档项目去鄂尔多斯进行异地营销，有的楼盘一套也没卖出。据北京某公司有关人士介绍，东胜区新区大片新建楼房，白天难得看到几个人。 在魏东看来，既有宏观调控原因，房价面临下行的风险；另一方面，当地客户的需求已经在前些年释放了许多。 孙屹透露了另外一个重要原因，受金融危机的影响，煤价暴跌。很多在鄂尔多斯靠倒运煤炭生意发财的人，手中都没了钱，严重影响了购买力。而很多房地产商就是从煤炭产业转型而来，煤价下跌，波及楼市。许多开发商，都在煎熬中期待市场回暖。 但鄂尔多斯政府依然对当地的房地产市场前景表示乐观。不久前，鄂尔多斯市房管局副局长李新树在接受媒体采访时表示，今年鄂尔多斯市房地产市场楼盘的首盘发售率40%-50%，最高开盘率可达到70％，远高于呼和浩特市，且房价并无下跌。目前，这里商品房的均价每平方米依然超过4000元，房租的价格也处在高位。同时，鄂尔多斯市外来人口有25万，每年依然以5万—10万的速度增长。这些外来人口多以投资为主，经济实力较强，可带动房产市场的交易量。
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