万亿民间资本寻出口 鄂尔多斯“黑金”最爱房地产

　　■本报记者 王松才

　　超万亿民间资本的最佳“地上存钱罐”

　　“鄂尔多斯的楼市真让人看不懂。”刚跟随高和投资调研完内蒙古鄂尔多斯楼市的庄凌顾问董事总经理张映光近日对中国经济时报表示，现在鄂尔多斯商品房多数售价在7000元每平方米以上，部分高档住宅售价已经突破2万元每平方米，直逼北京、上海房价。过去一年间，几乎每个新入市的楼盘都被迅速抢购一空。

　　温州、山西、鄂尔多斯、陕北一直是中国民间投资最活跃的四个地区。2011年4月开始，高和投资联合住建部政策研究中心针对上述四个区域的民间资本投资趋势及房地产市场展开深入的调研，张映光则一直跟随调研。

　　高和投资在近日发布的报告中显示，按照官方保守估算，鄂尔多斯汇集在民间金融系统的资金量至少在2000亿元以上，鄂尔多斯资产过亿的富豪数量则在6000人以上，民间金融系统规模已远远超过当地银行存款存量规模。

　　张映光透露说，如果结合山西、陕北等同一类型的能源地区特点研究，则中国民间资本总量肯定超过万亿元。这些资金拥有系统的内部流通体系，而资金的最终投资出口，一般仍集中在最佳“地上存钱罐”——房地产行业。

　　4月，作为民间投资调查的第一站，高和投资与住建部政策研究中心调研组去了鄂尔多斯及陕北神木、府谷、榆林等地，对内蒙古、陕西接壤区域这一民间投资最为活跃的市场展开调研。

　　结果令人惊奇的是，尽管鄂尔多斯民间资本在房地产业的投资数额巨大，但当地却几乎没有二手住房市场。高和投资董事长苏鑫告诉本报记者，2010年鄂尔多斯市二手房成交面积仅有17万余平方米，市场上没有一家二手房中介公司，这说明鄂尔多斯人对当地房地产投资几乎没有从房市上退出的需求和途径。

　　钱从哪里来？

　　“鄂尔多斯人的钱一方面来自于当地丰富的能源储备，另一方面也来自于鄂尔多斯人对当地政府的信赖。”高和投资董事长苏鑫告诉中国经济时报记者，与大多数中国其他地区不同的一点是，鄂尔多斯不但创造巨大的财富，而且令大多数老百姓富裕起来。

　　鄂尔多斯实现财富广泛分配的途径有两个，一是大规模的城市改造和高额的拆迁补偿，二是异常发达且信用很高的民间借贷。这令煤矿产生的高收益分配给了很多的人。

　　丰富的资源令鄂尔多斯地方政府成为中国最富有的地方政府之一，每年的税收在400亿元以上，2010年税收达538．2亿元。政府将公共资金大量投入到公共建筑和城市改造上，每年城市拆迁力度巨大。

　　鄂尔多斯市内居民的原始财富主要来自拆迁补偿，而政府高额的拆迁补偿则主要来自煤炭行业，而非土地出让一个渠道。

　　高和投资把这种财富分配模式总结称为“体内循环”，即由煤矿产生财富，支撑政府改造城市。通过拆迁，分配给更多的人，再通过民间借贷聚集资金，贷给房地产和新的煤矿，令更多的人分享到高收益。

　　钱去了哪里？

　　根据高和投资调研了解到的情况，由于缺乏更多可供投资的产业，大量鄂尔多斯人选择将闲置资金投入到房地产中。高和投资调研的上百个投资在千万元以上当地投资人显示，房地产在其资产配置中是最主要的投资产品，占其资产配置近80％，而股票、基金等其他投资品，配置比例很低。

　　与山西等地不同，鄂尔多斯人在获得财富后，更愿意将财富投入到当地的房地产以及能源、煤矿、民间借贷等高回报系统。因此，鄂尔多斯资本在北京等外埠市场的投资明显滞后于其他区域。

　　苏鑫告诉本报记者，鄂尔多斯人在北京的房地产投资始于2007年以后，而且大多数属于资产过亿元的大资产客户。而资产在五千万至一亿元或者更少的中小型投资客户基本选择在鄂尔多斯或内蒙古当地投资。其投资梯度一般呈现为鄂尔多斯、呼市再到北京等外埠市场的逐步升级式投资的特点。

　　2011年，在北京房地产市场开始限购的情形下，鄂尔多斯民间资本明显转向商业地产和写字楼的投资，但其投资习惯仍较为保守，一般以优质地段的现房为首选。而鄂尔多斯房地产市场几乎都为现房或准现房。

　　高和投资预计，2011年鄂尔多斯的煤矿开采及销售量仍将维持增长，而城市拆迁改造也将释放出大量资金。这都可能创造出更多的新生富豪，而新的财富的主要投资方向仍旧是房地产。