政策滞后，农村小产权房陷管理空白

　　本报记者 徐广忠报道

　　就在很多大城市还为小产权房的管理焦头烂额时，在全国各地开展的新农村建设也备受资金等因素困扰，很多地方以新农村建设的名义联合开发商在田间地头建了大量楼房，这些楼房除了用来满足本村村民安置外，还公开对外出售并从中获利。

　　日前，《中国产经新闻》记者在某地采访时发现，一个村口的小卖部门口竟然挂出了出售楼房的牌子，以油盐酱醋为主要业务的小卖部如今也做起了代理卖起了楼房。据小卖部老板透漏，他所出售的是附近镇里正在开发建设的新农村项目，有住宅也有商铺。

　　“只要有一份地方政府关于某个村庄允许旧村改造的手续，就能启动上亿资金进行开发，且不需要村里出一分钱。”北京一成功开发多个小产房社区的房地产公司老板告诉《中国产经新闻》记者。

　　该老板看重的就是农村开发的零地价，在土地稀缺且价格昂贵的今天，无偿为村民建房的开发商们争先恐后。在过去的几年里，这种村里出地、开发商出资开发的农村改造模式非常盛行，在给村民安置完后，多余的楼房就成了开发商的“战利品”，以低廉的价格迅速出售获利。于是，一个个今天让政府头疼的小产权房社区诞生了。

　　《中国产经新闻》记者在河南南阳某县采访时，当地一开发商向记者诉苦：“没想到这里的小产权房那么多，随便一个村民交点管理费就能在自己家里开发出楼房来卖，我们的商品房反而卖不动。”

　　近年来，虽然国土资源部多次发布小产权房停建停售的提示，但并没有阻止小产权房的开发和购买，因为大家都明白，在地域广大的中国农村，即使国土资源部用上卫星监测，也不会知道哪个村到底建了多少套房子，而已经开始建设和入住的小产权房，除了罚款，目前国土部门几乎也拿不出有效措施。

　　在北京市国土局9月份公布了79个违规小产权房名单后，记者走访北京昌平、通州等地发现，依然有很多小产权房在建设和出售。而无论是开发销售方还是购买方，都对小产权的风险置若罔闻。

　　据记者多年对小产权房的关注发现，小产权产生的根源，除村镇、开发商合谋获利外，也和为这些村庄开发建设办理手续的国土、规划等政府部门的监管不力有很大关系。由于农村建设的房子不属于商品房不需要办理房产证，所以没有房管局的身影，建了多少房子房管局并不知晓，小产权房和房管局形成了谁也不管谁的局面。在相关部门为一些村庄办理了旧村改造的手续后，由于地方政府无力或不愿出资为村民改造新居，在此情况下，只要其他部门睁一只眼闭一只眼，加上利益输送，大量小产权房就如同雨后春笋般诞生了。

　　以北京市通州区太玉园为例，只有几百户人家的张湾村，自2001年以来一口气陆续开发了约7000套楼房，其中还包括别墅、商铺等，该小区总占地面积达2000多亩，分东西两个区域，号称北京乃至全国最大的小产权房社区，目前有上万户居民入住，体量十分巨大。

　　据了解，张湾村在北京修建6环和其他项目时，被占用了大量土地，目前该村基本无地可种，而八通线的开通让村里看到了商机，便联合开发商为村民建设楼房，在安置完本村村民后，剩余的大量楼房对外出售。

　　2001年刚开盘时该小区每平米价格仅为700元左右，到2005年时的平均房价已经为每平方米3400元，虽然是小产权房但由于价格便宜且紧邻轻轨，吸引了很多人前来购买。随着来这里买房的人越来越多，这里的房子也越盖越多，到2009年，太玉园小区5期的开盘均价已经达到了每平米5600元，如今这里的二手房价格已接近每平米7000元，比2001年时翻了约10倍。

　　据记者调查发现，到城郊结合部的农村购买小产权房的，大都为刚参加工作不久的年轻人，还有一种是退休后到农村居住享受田园生活的老人以及中等收入人群为度假考虑购买小产权别墅，少数人购买小户型投资。

　　而由于小产权的楼房交易不需要房管局的参与，也就没有税费的产生，大都是在本村以过户费的形式存在。据记者了解，目前北京的很多小产权房过户需要5万左右的费用，而这些过户费大都交给了村委会，最终去向至今无人公布，成了灰色交易的受益者。以通州太玉园为例，现在二手房的房屋过户费每户为6万元，该小区每年都有数百套房屋买卖，数百万的过户费基本上都是交给村委会且只开收据，没有发票，资金去向更是无从知晓。

　　对于全国而言，小产权房已是多年积弊。全国工商联房地产商会的数据显示：1995-2010年间全国小产权房竣工建筑面积累计达到7.6亿平方米，其中“十一五”时期小产权房竣工规模达到2.83亿平方米。

　　另据国土资源部抽样调查显示，目前在北京、天津、成都、西安、武汉、南京、济南、郑州、广州、深圳等地，均已建起大量的小产权房。

　　以北京为例，据非官方机构不完全统计，北京目前小产权房数量约占整个房地产市场的20%，涉及近30万户家庭。

　　就市场情况而言，中原地产市场研究部总监张大伟表示，在商品房价格居高不下的背景下，中低收入者不得不选择位置较远、配套及保障较差，但价格低廉的小产权房。

　　对于已建及在建的小产权房，诸多拥有者和购买者心中或多或少都有这样一个憧憬——法不责众，小产权房来势汹汹，相关政府部门日后势必会给小产权房合法化。

　　但这只是一部分人一厢情愿的“梦想”，中央部委在这块一直没有松口。就在不久前，住房和城乡建设部村镇建设司副司长赵晖明确表示，小产权房将不会合法化。

　　那么，如何处理小产权房的问题？有专家表示，小产权房的处理，比较可行的途径是政府有关部门将其回购，用于中低收入阶层的保障性住房。

　　“政府的处理方式大概有以下几种：拆迁、处罚和补交土地出让金。”某律师事务所的罗旷律师表示，“然而，对于搬迁或处罚来说，在实际操作中不具有可操作性，因为一些小产权房在建筑时也是有合法手续的，建筑物本身是合法的，只是其在转让过程中违反了集体土地不能自由转让这一条。而至于补交土地出让金则更不具有可操作性了，如果补交给国家，但土地是该集体的，不能补交给国家；如果补交给该集体，集体自己处置自己的财产不存在补交的问题。”

　　清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明认为，面对庞大的“小产权房群体”，应采取正视的态度，对他们区别对待，通过政策调整、追责等方式，让小产权房合法化。应该把小产权房所占土地按性质划分：耕地上所建、建设用地上所建、自家宅基地节省土地所建。他认为，后两者应给予合法化。对于耕地上所建设的小产权房，也要一分为二地对待：对于刚刚建设、规模小又违法违规的小产权房，应该立即予以拆除；已建设多年，居民已经入住多年的小产权房，在追究责任后允许其合法化。

　　其实，国家对小产权房早就有明确规定。2010年5月5日，国土资源部针对小产权房提出了处理意见，其中包含了“对违法建设立即叫停，责令开发商停止对外销售，并采取停电停水措施；对尚未销售的和2007年12月30日以后新建、续建的房屋予以拆除”等明确且严厉的行政措施。但从地方执行情况看，效果不容乐观。

　　对此，美联物业全国研究中心主任徐枫表示，现在各地几乎每天都在新建小产权房，主要购买群体是中低收入阶层，他们普遍存在“赌政策”的心理，毕竟“法不责众”，政府部门很难做到“一刀切”。

　　目前，虽然有关小产权房的存在众说纷纭，但至今尚无任何有效措施出台，而在此情况下，如何阻止这一“怪胎”向广大农村继续蔓延则成了当务之急，否则，在不远的将来，这样的管理难题会越来越多。