| 15万能变300万？“一铺养三代”并非神话 | |||
| 煤炭资讯网 | 2012-6-4 22:58:35 天下事 | ||
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策划 | 投资与理财研究院 文 | 本刊记者 王奇 投资商铺需要考验投资者的前期眼光和后期运营，更需要提前做好功课，这不是拍脑袋就能决定的事情。 早春的北京仍然是寒风凛冽，人们丝毫体会不到任何春天的气息，寒风和低温让更多的人打消了外出的念头。 早晨不到8点钟，在北京北三环边上，某小区地下室的一间出租房里，李建平已经收拾完毕。穿着厚厚的大衣，两腿上绑上护膝，带上厚厚的皮手套和帽子，满身臃肿，已经看不出他的本来面目。他随便往嘴里塞了两口冷馒头，推着电动车就出发了。 这样的日子已经有半个月了，从到北京开始，李建平就开始寻找适合开饭店的店面。他去年经营的那家饭店，今年以来房租上涨了50%，员工工资平均也上涨30%，外加物价的上涨，整个饭店的运营成本翻了一番，而同期的饭价最多只上涨了20%。这让他不得不去寻找更便宜的商铺。 半个月来， 每天起早贪黑的找店面，都没有遇到合适的，不是租金太贵，就是地方不好。 就是租不出去也不会降价 北京西四环边上的某小区门口的一家店铺，贴出招租告示已经快一个月了，但到目前还没有租出去。记者按告示上的电话，联系到了房主程先生。据程先生介绍，这个房子是涨了租金以后才空出来的。 去年他的店铺租金还是2.2万元一个月，今年以来涨到了3万元，上涨幅度将近50%，原来的租户也因为价格太高而没有续约。 “我这位置多好，又是小区门口，附近又有几个办公楼，中午和晚上人流量都很大。附近的房租都涨了，我当然也要涨。不过没关系，很快就会租出去，每天都接到不少承租人的电话。”程先生自信满满的告诉记者。 虽然如他所说，打电话的人很多，但都因为租金太高而没有谈成。“有没有想过降价租出去呢？”记者向程先生询问。“不会的，租不出去，都不会降价的。每次涨租金都会空一段时间，好地方是不愁租不出去的。”他给记者算了一笔账：一旦租出去，每个月就会增收近50%，而目前空着，最多就是少收一两月的房租。涨价都需要一个市场接受的过程，可一旦租出去，租金就不会再降下来。 投资店铺不能贪便宜 1000公里外山西一个普通的县级市，那是李建平的老家。在老家，李建平也投资了商铺，可是他投资的商铺到目前还没有租出去，而且每月还要交物业管理费。 时间回到2011年，在北京开饭店已经10年之久的他，把买完房子剩下的40万元，买了40平方米的商铺。原本打算靠着商铺养老的，但就目前看来，这样的生活离他还有点远。 说到买这个商铺，“都是贪图便宜害的。”李建平这样总结投资商铺失败的原因。当时，供他选择的是商场外围的一层商铺，价格是2万元/平方米，内层商铺是1万元/平方米。为了图便宜，他买了内部的商铺，可当商场开始营业时才发现，很少有人光顾内部一层的商铺。之后，低价租也租不出去，想卖也卖不出去了。 “ 商铺不像住宅， 投资商铺不能贪便宜，不能因价低而盲目投资。”业内人士告诉记者，投资者在投资商铺之前，要充分模拟日后区域发展前景，将商铺的潜力放在首位。 一铺能否养三代 在老家投资商铺失败的李建平，买房子和商铺，几乎花光了这几年开饭店的所有积蓄，不得不在年初又来到北京，准备开饭店。用他的话说“这是挣养老钱”。“一铺养三代”在他看来是那么的不靠谱。 一个月后，他终于在一家超市门口找了一家店面，不过昂贵的租金，曾让他犹豫了很久。 “像我这样干了多年饭店的人，才敢租这样的店面，要是没什么经验，这样价位的店面肯定赔钱。”李建平这样说的的时候，显出些许无奈。 据记者调查，今年以来，北京的店铺租金普遍上涨超过30%-50%，外加人员工资的增加，物价的上涨，都在逼迫一些店铺关门。 除了以上因素，类似于淘宝网店电子商务的发展，在改变人们消费习惯的同时，也在一定程度上冲击着实体店铺。 “虽然网店对实体店面有冲击，但实体店面相对网店有很多不可替代性，比如餐饮。这就需要投资者在选择店面时，具备前瞻性的目光。”在山西太原有着10年商铺投资经验的聂先生告诉记者。 据聂先生介绍，他在10年前投资的商铺，租金已经帮他收回了成本，而目前房价也涨到了10年前的4倍，接下来还有日益上涨的房租放入。在聂先生看来，“一铺养三代”很靠谱。 投资店铺 你准备好了吗 “限购令”的出台，在很大程度上抑制了投资房地产的热潮，但商用店铺的不限购，让更多的投资者把目光转向了商铺的投资。而目前国内养老制度的不完善，也让更多的投资者在 “一铺养三代”的宣传诱惑下，把自己的养老钱投向了商铺。 在聂先生看来，他倾向于投资临街店铺。“根据我的投资经验，临街店面比商场店铺投资更适合普通投资者。临街店铺就算租不出去，也不用交物业管理费等其它费用，而临街店铺房价上涨的潜力要大于商场店铺。” 业内人士指出： “ 在投资之前，要从房管局、规划局方面充分了解商铺所在区域未来的市政规划和未来发展前景，还要实地考察当地的人流量、客流量及消费水平，对这些做到心中有数。另外，投资商铺尽量选择具有成熟商业地产运作能力的品牌开发商，注重开发商后期的服务。” “ 投资商铺需要考验投资者的前期眼光和后期运营，更需要提前做好功课，这不是拍脑袋就能决定的事情。”聂先生提醒投资者。 文 | 本刊记者 冯伟杰 商铺价格可以有多贵？2009年，三里屯SOHO商业“黄金”旺铺曾拍出折合每平方米16.8万元。图为北京三里屯SOHO楼盘前的巨幅广告，十分引人关注 在众多的商铺投资类别里，住宅小区周边的商铺，是大家投资最多，也是最简单的，其唯一的风险在于“会不会买”。 “快过年了， 人们总要买些年货吧！” 林先生惴惴不安的念叨着，一边小心翼翼的算着账……这是茅盾的小说《林家铺子》中的一幕，描写的是日本侵华战争期间，经营着一个百货小商铺的林先生，因为时局混乱，最终店铺倒闭的故事。 “一铺养三代”的说法，在《林家铺子》中非但没有得到实现，反而以悲惨的下场结局。而当今现实生活中，会是一种什么样的情况呢？ “这种说法是有一定道理的。”从1994年前后就开始投资商铺的聂先生在接受《投资与理财》杂志采访时，这样表示。 杠杆原理最重要 严格意义上来讲，商铺投资主要有7种类别：1、商业街商铺投资；2、市场类商铺投资；3、社区商铺投资；4、建筑底商商铺投资；5、百货商场、购物中心商铺投资；6、商务楼、写字楼商铺投资；7、交通设施商铺投资。 “通常来说，大家投资较多的是写字楼和商场以及住宅小区周边的商铺，其中住宅小区周边的商铺是投资者参与最多，也是最大众化的投资。”聂先生告诉记者，因为写字楼和商场的物业管理、水电等费用都是有捆绑限制的，收益相对不高，一旦租不出去，风险较大。而住宅小区周边的商铺，就算一年租不出去，因为水电等费用都是单独的，所以不会产生额外费用。 “1995年我在山西投资商铺时，住宅和商铺价格比是1：2，现在已经达到3到4倍。”他说，根据他多年的投资经验，商铺的价格没有一个特定的规律，因为很多地方是一个店铺一个价，小区位置不同，商铺的价格就不同。 记者调查得知，目前全国大多数城市，每年房租都在稳步上涨。既然如此，为啥不自己投资买一个商铺？ 家住山东省德州市的李先生表示，即便是在二线城市，投资商铺动辄也需要几十万甚至上百万元，对流动资金占用量太大，会影响资金周转。 然而，聂先生却给记者举了这样一个例子：2002年他投资的一个商铺，当时是5000元一平米，共150平米，也就是总价75万元。“我选择了10年按揭贷款，首付20%，即15万元，然后每个月还6000多元的本息。而我在购买商铺的当月，就把它给租出去了，收回来的房租除了缴纳按揭还款，还有些许剩余。” 这样算下来，聂先生相当于只花了15万元的本金，就买到了使用期限40年的商铺，而且在10年内能还清贷款。 “今年我打算把租金涨到每年10万元，因为商铺价格上涨了，现在是2万元每平米。” 这也就意味着， 除去租金收益不说，聂先生2 0 0 2 年花1 5 万元购买的商铺， 现在升值到了3 0 0万元，净赚2 0倍，而且以后还有30年的使用期限可以盈利。 “30年后，商铺价格涨到500万也有可能，但我的本金只有15万。所以说，投资商铺很重要的一点，就是要学会如何使用杠杆原理，以小博大。”聂先生如是说。 二线城市收益空间大 “ 在北京这样的一线城市， 地价贵，成本、风险都很大。比如北京的住宅价格3万一平米，商铺也就是4万左右，而且商铺价格上涨相对较慢。二线城市就不同了，住宅价格5000元，商铺价格就是住宅价格的两倍，好的地面甚至达到3倍、4倍，收益空间大。” 聂先生告诉记者，和住宅主要依靠房产本身价格的上涨相比，商铺投资还可以获得稳定而长期的收益。 如何选择商铺？ 选择商铺时，需要考虑哪些因素呢？ 聂先生表示，要看地段，包括周围的商业环境、停车方便程度、汽车流量、未来发展前景、视觉效果等因素。此外，地域经济也很重要，必须要有一个好的投资环境才行。 “我曾经参与投资一家百货公司，地点在一个小区，大的客流量进不来，最后以失败告终。” 此外，租金也不能太高，炒作性的商铺不能买。根据聂先生的说法，通常商铺不能超过周边住宅价格的1.5倍，最高别超过2倍，在这个价格范围内入手，才会有较大的收益空间。 “还要考虑整体城市的发展走向，选择自己了解的城市。此外，房产投资是长期投资，要有长远的目光才行。” 会不会买是关键 投资商铺有没有风险？有！ 聂先生表示：“现在商铺收益率很多都在3%到4%，就看你会不会买，能不能选对地方。除此之外，我看不出有什么风险。中国的房地产市场，尤其是商铺投资这块，才发展十几年，只是初级阶段。更何况40年或者50年的使用期限足够了，而且到期后，只要缴纳一些土地出让金，政府也不会强制收回。” 只买不卖 “ 做房地产投资， 尤其是商铺投资，只有‘只买不卖’，才能持续享受长期收益。而你投资其他领域，赔钱的可能性都很大，唯有商铺地产，现在又没有限购政策，是比较稳定的。” 聂先生告诉记者， 做商铺地产投资时，有个所谓的“铁律”，即1000：100：10：1。具体来说，就是从1000条信息中选出100条有价值的，再从中挑出10条和自己的投资密切相关的，然后再从中选取一条信息去交易。 “ 现在商铺地产投资还是初级阶段，我会继续加大投资的，但只有会买了，才能实现最大化的收益。”聂先生如是说。 10大技巧投资商铺 1 选择适当的行业类别。 2 有“傍大款”意识，即把店铺开在著名连锁店或强势品牌店的附近，甚至可以开在它的旁边。 3 选取自发形成某类市场的地段。 4 选择独立门面。 5 了解商铺周边民众购买力。 6 看人流量。 7 了解开发商。 8 周边交通便利。 9 看商铺的前景商业环境。 10 把握投资时机。 * 链接投资商铺五要素 1 位置 投资商铺的目的是为了赚钱，位置很重要，有时尽管两个商场相距只有咫尺之遥，但购物的客流量却相差千里。因此，作为商铺的投资者，绝不能贪一时的价格便宜而买下一个“包袱”。 2 规模 具备优越的位置才能聚来人气，才拥有获利的基本条件，而商场的规模是汇聚人气必不可少的条件。首先，规模大，才能“吃、喝、玩、乐、购”我全有；其次，才能引来大商家进驻，带旺其他铺面。尤其是现代商场已逐步向“大而全”方向发展，如果商场不具备一定规模，各种新型的经营方式就无法展开，同时也限制了人流量。 3 价格 多数商场位于繁华闹市区，这里寸土寸金，因此，商铺价格自然不菲。但是，商铺价格绝不可以“货比三家”，贵自有其贵的理由。试想，在非商业区买一个铺位，价格可能只有繁华闹市区的一半，但因为保证不了人流量，顾客稀少，很可能买了商铺后干赔不赚，最后转手都无人敢要。 4 回报 投资商铺者主要分为自用和真正意义上的投资者。对前者来说，以银行按揭形式购买一个铺位，每月月供与租金相差不多，与铺租位不同的只是多付一个首期款，而日后商铺归为己有，使经营成本大为降低，与同行竞争力增强。对后者来说，投资风险前三年由发展商承担，收益与银行储蓄利率相比，相差无多，但一两年后租金大涨，却是储蓄无法比拟的。 5 使用率 使用率根据开发商对商铺自身的选择而定，一般是55%、65%、85%、98%。 创业者开店需要多少钱 文 | 本刊见习记者 张祎 开一家小店，日出而作，日落而息。无打卡之约束，无舟车之劳顿。若看腻了这里的风景，便开始下一程旅行。你是否想过要这样的人生？本期《投资与理财》就帮您算算，实现这样的梦想，需要多少银子？ 成本有哪些 经济学家一般将成本划分为固定成本（FixedC o s t ） 和可变成本（Variable Costs）。 1 固定成本 固定成本主要包括店面租金、购买设备的费用、申请营业执照、日常所缴税费等。 2 可变成本 人工费用、原材料费用等都是典型的可变成本。 房租 70000元/年 水电费 3000元/年 进货费用 每月5次每次4000元，共计5×12×4000元=240000元。 装修 2000元 营业执照费 500元 人工费24000元/年 一年总费用 固定成本+可变成本=75500元+264000元= 339500元 以一年365天计，平均每天需赚930.137元 准备事项： 市场调查 没有调查就没有发言权。需要调查的内容包括：店铺所在地的人口分布，附近聚集区的单位性质、工作性质，所在区域的消费能力、消费习惯，是否有同类店铺，若有，生意是好是坏？ 选址很重要 街面店的选址标准：一是通路考量，顺序好坏为：多通路--四通路- -三通路- -二通路--单通路。二是流动便利性，顺序依次为：街角店--双面街店--单面街店。 “攘外”与“安内” 所谓“攘外”，就是要随时关注附近同类店铺，提高小店的知名度和美誉度。不过在“攘外”的同时，也要“安内”。“安内”指的是员工的稳定性，在开店初期，要避免员工的快速流动。 全国5大商铺收益率对比 文 | 本刊记者 冯伟杰 沈阳小商品 大世界批发市场 开盘价：7000元/平米 现售价：约2万/平米 租价：2500元/平米/年。 收益率： 1.9倍 昆明螺蛳湾 开盘价：1万元/平米 现售价：约3万/平米 租价：2008年开盘后，第一年免租金， 从第二年开始89元/平米/月，约1100元/ 平米/年，现在3000多元/平米/年。 收益率： 2倍 重庆朝天门批发市场 开盘价：约为3000元/平米 现售价：约3万元/平米 租金：250元/平方米 收益率： 9倍 北京动物园 金开利德服装批发市场 开盘价：8000元/平米 现售价：5万元/平米 租价：约1万元/平米/年 收益率： 5.25倍 浙江义乌国际商贸城5区 开盘价：约6000元/平米 现售价：约3万元/平米 租金：2833元/平米/年 收益率： 4倍
淘宝叫板实体店 商铺养家难又难？ 文 | 本刊见习记者 张祎 “网店威胁论”这个命题是真老虎还是纸老虎，不同的人，从不同的角度看，结论是迥异的。 改变命运的是知识？还是淘宝？对于毕业于义乌工商学院的杨甫刚来说，显然是后者。这个曾经被义乌工商学院副院长称为“可以顶40个本科生，明年还会顶80个本科生”的传奇男孩，他的光环来源于月入4万的神话。相比起炫目的月入，他的教育背景甚至可以用灰色来诠释——一名高职毕业生。 如今，杨甫刚已不仅仅是一个名字，它已转化成一个符号，代表着千千万万淘宝店家。 淘宝威胁论 据统计，截至2010年底，淘宝网的注册用户达到3.7亿，每天超过5000万人次的访问量，点击率超过15亿，单日交易额峰值达到19.5亿元，分别超过北京、上海、广州三地社会消费品零售单日额。据淘宝网官方透露，2011年淘宝商城的交易规模是1000亿元，这一数字是2010年的3.5倍。可以预见，2012年，无论是店铺数还是交易额，数字都将会更高。 对于淘宝网病毒式的成长，有人断言，实体店的冬天来了。冬天真的来了吗？淘宝繁荣威胁了谁？ 就此问题，《投资与理财》记者采访了资深商铺投资者以及实体店店主，各方观点不同。 商铺投资者：淘宝网对我威胁不大 在被问及如何看待淘宝网所带来的冲击时，资深商铺投资者聂先生表示，淘宝网对我威胁不大。“就拿吃饭来说，有人爱吃西餐，有人爱吃中餐。但是不管是吃西餐还是吃中餐，都必须有一个地点，这个地点的存在是必要的，因为吃饭是一种必需。当这种必要被大多数人认可的时候，投资商铺便依然有利可图。也就是说，在某些行业，实体店铺和淘宝店铺是井水不犯河水的，所以何来威胁之说？ 聂先生自1994年开始投资商铺，至今已有十多年。2002年，聂先生曾花15万元购买了一家商铺，现在升值到了300万元，净赚20倍。“但也并不是说，淘宝网的发展对实体商铺一点冲击也没有，像服装、化妆品行业可能就存在冲击。但是，这种冲击，可能更多的是作用在店铺经营者身上，对于店铺投资者来说，他的感受和经营者可能就是完全不一样的。”聂先生这样告诉记者。 实体店店家：淘宝店为主 实体店为辅 赵小姐的店铺位于北京海淀区魏公村附近的天作国际，这是一个以中低端商品为主的小商品聚居区。赵小姐的店铺主要销售的是中低档女装。 周末早上10点钟，店里仍显得有些冷清，偶尔有三两个顾客。记者到时，赵小姐正在上网。她告诉记者，她现在是“以淘宝店为主，实体店为辅”。赵小姐2004年开始经营这家小店，2009年开通的淘宝店。她告诉记者：“有时淘宝店的销量比实体店还高。零几年的时候，我的店也算是旺铺一枚哦，一天的营业额，最好的时候能上千呢！” “但是，现在同类商品在网上太多了，顾客进门，说得最多的就是网上多少多少钱什么的，现在已经开始走下坡路。”赵小姐说，“我家的淘宝店铺人气很旺，要不是考虑到签了合同，可能早就在家专心开网店了。” 看来，“网店威胁论”这个命题是真老虎还是纸老虎，不同的人，从不同的角度看，结论是迥异的。
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