太原小产权房抵押 关注太原小产权：超20%在售楼盘为不合法小产权房

　　●据不完全统计，小产权房数量占太原市场在售楼盘总量的20%以上，且这一比例仍在持续上升。

　　●太原目前的小产权房主要集中在东山地区五龙口附近、小店区坞城路、小店镇附近等。

　　●煤老板认为北京、广州、上海等一线城市的房价会出现大跌，因此将目光投向了二线城市太原的小产权房。

　　●国土资源部部长徐绍史指出，今年要重点打好六场硬仗，这其中的第三仗就是“小产权房”的集中清理。

　　太原小产权房销售火爆

　　伴随着太原城市发展迅速扩容和“南移西进”的脚步，太原市小产权房的销售也日趋火爆起来，尤其在今年五一前夕，国家出台遏制房价的“国十条”政策，更使得价格便宜的小产权房销售跃跃欲试。5月19日，太原市房地局工作人员向记者介绍，据不完全统计，小产权房数量占太原市场在售楼盘总量的20%以上，且这一比例仍在持续上升，相当数量的小产权房打着“城中村改造项目”的旗号公然在市场上出售。

　　太原市房地局一位不愿透露姓名的工作人员讲，太原目前的小产权房主要集中在东山地区五龙口附近、西山地区西矿街附近、尖草坪区柴村和中北大学附近、小店区坞城路附近、小店镇附近。而几乎无一例外的，这些小产权房都是附近村集体组织或者开发商打着“城中村改造”等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的所谓不合法“商品房”。所以说，有了城中村改造项目的批文，并不意味着这个项目就能拿到合法的“大红本”，只有拿到土地证，才有可能是合法的。

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　　小产权房：小产权房真的能 “两年办理大红本”吗？小产权房所涉及的 “小红本”、“贷款”、“城中村改造”究竟是什么定义？百姓密切关注的小产权房 “合法化”会有怎样的发展？针对小产权房销售中的这些热点词汇，记者专程走访了山西财经大学、太原市城乡规划局和太原市房地局的有关专家、学者们，对其进行了详细解读，为您在接触小产权房销售时，能够有所准备和了解。

　　售楼员吹嘘老板“牛”两年肯定办“大红本”

　　5月12日前后，记者在太原东山地区暗访了两家小产权房在售楼盘。太原五龙口街上，一个“A+5米4”的硕大广告牌实在显眼，许多驾车路过的人们都要了解一下大致内容：买一层用两层，每平方米2600元起，2房总价16万2……如此按照 “一层用两层”的价格换算下来，每平方米仅1400元左右啊，真能有这样便宜的房子吗？而且还能隔出楼中楼？记者随后走进了“A+5米4”的售楼中心。销售人员张勤（化名）接待了记者，并称总价16万2、面积近100平方米（按照5米4隔离两层计算）的房子千真万确是有的，而且还能为购房者办理首付30%的房贷。但是当记者询问其是否具有“五证”时，张勤这样告诉记者：“我们的楼盘用地是伞儿树村的，目前还没有五证，但已经有了土地合同，老板很牛，两年内肯定能办理下产权大红本。”距离“A+5米4”仅100米左右的“龙景尚都”，销售人员同样称楼盘目前还没有四证，仅有五证中的土地使用证，两年内肯定能办理下产权大红本。

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　　两年办证：小产权房销售之所以统一口径称 “两年办理大红本”，完全是经过精心计算的。两年里，楼盘即使没有卖光，也会销售出90%以上，到时候如果办不了大红本，开发者可以 “玩消失”。而两年里，购房者大都会装修入住，即使要求开发者退房，也会被以折旧、损失等理由扣掉将近30%的购房款。而据了解，小产权房开发者不用支付土地购置和税收等各种费用，只要销售出房屋总数的40%，就能够收回全部投资成本。

　　小红本：是指区、县政府发给集体土地上建设房屋的房屋所有人的产权证。很多是指城中村改造项目，其房屋没有产权证，只有村里发的居住证，此证一般是发给本村村民的，被民间戏称为“小红本”。按照国家现行规定，这种“小红本”规定的产权在集体组织成员之间可以转让，但不能自由上市交易、不能抵押贷款。随着小产权房的整治行动开始，太原市房地产部门从年初开始，就已经停止办理小产权的变更等一切手续。

　　百姓购房缘何趋向“小产权”

　　在接连几天的调查采访中，记者见到了不少前来购买小产权房的顾客，他们有的是自己居住，有的是投资购买，但无论出于什么目的，他们在“国十条”出台后、太原相关配套细则没有出台前，都不打算购买正规房产。老张是太原某国企的退休职工，为了给小儿子购买婚房，已经拿出了15万元的积蓄，并且借款10万元。 区区的25万元，购买正规产权房也只够支付30%的首付，而老张并不想自己和儿子因为房子而背几十年的债务，所以他们决定全款购买小产权房。

　　5月18日，正在太原东山地区选购小产权房的李先生坦言，自己是山西大同的一位煤老板，已经在北京拥有10余套房产，他购房的目的就是要投资。“国十条”出台后，李先生认为北京、广州、上海等一线城市的房价会在不久后大跌，因此将目光投向了二线城市太原的小产权房。李先生这样给记者算了笔账：太原市小产权房均价在2700元左右，且面积大都在100平方米左右，购买一套小产权房加上简单装修，不过30万元；而太原市小产权房所在地段100平方米住房的出租价格在1000元左右，30万元的投资不过30年就可收回，这还不排除小产权房有朝一日倘若被合法化后的升值和转手后的获利。

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　　城中村改造：

　　城中村改造：太原市目前的城中村改造项目，都有政府、各级国土资源部门、城乡规划局和房地局的项目审批，且城中村改造项目都是经过媒体公示的，改造目的清晰可见，并非所有城中村改造都具有房地产开发、改建部分。百姓如遇到城中村改造项目，可向太原市城乡规划局进行咨询。

　　贷款：

　　贷款：小产权房的贷款其实并不是合法贷款，许多开发者以30%首付为推销理由，让人们误认为是银行的房屋贷款。从太原市目前一些小产权房的贷款情况看，超过半数是土地抵押贷款，而这种贷款期限大都在5年至10年，一旦开发者无力偿还，地上建筑将被放贷者合法收回。

　　合法化：

　　“小产权房”这一称呼是模糊、不准确的概念，其实质是无产权违法建筑。随着人们对小产权房的日益关注，越来越多的人们期待着小产权房的合法化，一来因为其价格低廉，二来因为其购买者众多。但是，目前国家有关部门已经看到小产权房的危害，并成立领导组 “一案一处理”解决这一问题。不久后，太原市也会成立小产权房清理小组，对问题严重的小产权房进行彻底整治。可以说，违法建设的小产权房合法化的可能性几乎为零。

　　政策解读：

　　国土部：正研究制定小产权房整治方案

　　国土资源部执法监察局局长李建勤5月4日表示，国土部等十四个部委已经联合成立小产权房整治处理领导小组，目前正在研究制定小产权房整治方案。

　　李建勤对记者表示，日前小产权房整治处理第一次领导小组会议已经召开，并正在制定综合性的小产权房整治方案。 当前，对于各地现在发现的小产权房问题，将采取“一案一处理”的方式。至于全国性的处理，则要等到国务院同意十四部委提出的治理方案之后，再一并整治。

　　国土部同日公开挂牌督办4起典型国土资源违法案件，其中两起与集体土地违法建房有关，即北京市怀柔区杨宋镇出售集体土地建房案、辽宁省沈阳蒲河湾农业科技有限公司违法租用集体土地建房案。

　　对于较受关注的北京怀柔出售集体土地建房案，国土部有关负责人重申，对于尚未销售和2007年12月30日以后新建、续建的房屋予以拆除，并拆除所有圈建的围墙；对2007年12月30日以前销售的已建成房屋，待全国小产权房处理政策出台后一并处理。

　　国土部：在建在售小产权房全部停建停售

　　国务院已于日前作出部署，责成国土资源部、住房和城乡建设部牵头成立专门领导小组，负责小产权房的摸底和清理工作。

　　就小产权房问题,国务院要求:一是所有在建及在售小产权房必须全部停建和停售；二是将以地方为主体组织摸底，对小产权房现状进行普查；三是责成领导小组研究小产权房问题，拿出相关处理意见和办法。

　　据悉上述领导小组由14个部委组成，办公室设在国土资源部。日前国土资源部执法局已到北京通州区张家湾等小产权房问题比较严重的区域做了初步调研。

　　另外国土资源部表示，他们正在酝酿专项整治行动，打击囤地炒地等行为。