摘要：专业化的物业管理能够延长物业的经济使用寿命，减缓物业的物理损耗，已被越来越多的人所接受。本文主要就物业管理中存在的变配电所、电梯、中央空调、备用电源以及消防监控设备的管理与维修进行了探讨。
　　　　

      关键词：物业 机电设备 管理 维护
　　　　 　

      一、概述
　　　　

      随着我国经济的飞速增长和房地产业的蓬勃发展，高层建筑越来越多，对上规模的住宅小区的软硬件的要求也越来越高，物业管理也就成为一个热门的新兴行业。在借鉴、吸收和消化境外先进的物业管理经验、法律、法规的基础上，我国的物业管理行业得到迅速的发展。社会化专业化的现代物业管理能延长物业的经济使用寿命，减缓物业的物理损耗，保证物业设施运行良好。 　　　

 

      机电设备是现代建筑物中不可缺少的核心设备之一 ，是物业的“硬件”，而机电设备管理则是它的“ 软件”，是靠专业化、规范化、多专业、多工种的具有丰富实际管理经验的物业管理人员来实施，使之始终能最有效地发挥作用， 为物业的业主和使用人忠心服务。
　　　　

      机电设备的合理使用，高效节能，运行方便，经济安全，管理可靠已成为物业管理高起点、高水平的表征。 　　　

 

      机电设备管理的一个十分重要的原则就是在保证所有 的设备性能良好、运行安全可靠的同时，最大限度地发挥设备的综合经济效益，尽量减少劳动力和物资损耗 (包括能源 和材料的损耗)，达到经济运行的目的。为了这个目的，物业 管理公司的工程人员就必须熟悉物业内的各类设备状况， 经常预防性、制度化地对设备进行维护保养。
　　　　

      高层楼宇物业的机电设备主要包括：电梯、中央空调、 变配电、柴油发电机、消防监控设备、水泵等。物业管理公 司应分门别类对各种设备的情况进行完整的记录储存，以方便今后检修时获得维修保养该设备所需了解的基本情况数 据及历次维修记录。
　　　　

      本文就一些高层楼宇物业的一些主要的机电设备的管 理作一简要的介绍。
　　　　

      二、变配电设备的管理与维保
　　　　

      高层物业楼宇一般都有专门的变配电室。电气设备是建筑物中不可或缺的设备，电梯、水泵、中央空调等其它机电设备离开了电，就无法发挥作用，现代生活更是不能缺少 电，因此变配电设备的良好运行、电力正常供应是整个建筑 物中的业主能否正常生活、办公的最根本的保证。 　　　

 

      1.建立各项管理制度
　　　　

      1).所有较大负荷的用电设备均应建立档案；做好维修保养记录、运行记录、巡视记录及试验报告归档工作。
　　　　

      2).制定配电房的管理规定。
　　　　

      3).制定维修电工操作规程、岗位责任制、交接班制度、巡回检查制度和定期试验、维护保养制度等。
　　　

      2.供电系统管理
　　　　

      1).建立严格的配送电运行制度和电气维修制度。
　　　　

      2).负责供电运行和维修的人员持证上岗，配备主管电气工程技术人员。
　　　　

      3).建立24小时运行和维修值班制度，及时排除故障。
　　　　

      4).加强日常检修，公共使用的照明，指示灯具线路、开关要保证完好，确保用电安全。
　　　　

      5).停电预告示，以防发生意外。
　　　　

      6).对临时施工及用户装修用电的管理，保证用电安全。
　　　　

      7).发生地震、火灾、水灾情况，要及时切断电源，协助供电部门做好安全用电工作。
　　　　

      3.配电房管理
　　　　

      1).配电房应由机电技术人员负责管理和值班，无关人员禁止入内。
　　　　

      2).室内照明、通风保持良好，室温控制在4 0℃以下。
　　　　

      3).建立配电运行记录，每周巡查一次，每月细查一次，半年大检修一次，查出问题及时处理，并做好记录，不能解决的问题及时书面上报主管部门。
　　　　

      4).供电回路操作开关的标志要明显，停电拉闸要挂标志牌，检修停电更应挂牌，非有关人员决不能动。
　　　　

      5).房内禁止乱拉乱接线路，供电线路严禁超载供电。
　　　　

      6).操作及检修室必须按规定使用电工绝缘工具、绝缘鞋、绝缘手套。
　　　　

      7).严格遵守交接班和安全、防火、清洁卫生制度。
　　　　

      8).严格执行各种设备安全操作规程。
　　　　

      9).严格执行岗位责任制，遵守电力系统有关的各项规程。
　　　　

      10).在恶劣的气候条件下，要加强对设备的巡查；当发生事故时，应保持冷静，按操作规程及时排除故障，并做好相关记录。
　　　　

      11).配电房必须配备消防灭火装置并配置应急照明灯具。
　　　　

      12).配电房内设备及线路更改要经主管部门同意。
　

　　　

      4.供电设备的正常维护和保养
　　　　

      维护保养的几项规定：
　　　　

      1).建立24小时值班规定，发现故障，及时排除。
　　　　

      2).一定要配备主管电气技术人员，要有完整的供电网络资料。

      3).加强平时的维护检修，公用的照明、指示、显示灯要保证完好，电气线路符合设计要求，满足和保证住户的用电安全。
　　　　

      4).停电要提前出安民告示，以便用户合理安排生活，避免造成经济损失和人员伤亡。
　　　　

      5).如遇火警、地震、水灾等灾害时，要及时切断电源，避免意外发生。
　　　　

      维护工作的几项内容：
　　　　

      1).观察配电盘上的各类仪表是否正常，电流的变化情况、高峰时的电流数值、三相电流是否平衡，对照值班记录检查分析有无差异。
　　　　

      2).核对各个支路的实际负荷是否与装设的保护元件整定值相符。
　　　　

      3).查看配电箱固定是否牢靠，箱内器件是否完好无损，接线头有无松动，操作是否灵活，接点有无灼伤，导线绝缘是否老化、变脆等。
　　　　

      4).导线绝缘是否良好。
　　　　

      5).金属管连接的地线是否良好，有无虚脱或腐蚀，各种管路固定是否牢固。
　　　　

      6).检查接地装置是否安全可靠；接地电阻是否符合规定，接地螺栓有无松动，接地导线有无损坏和腐蚀。
　　　　

      7).检查变电设备的维护保养、技术状况，安全装置及开关操作机构是否灵活可靠。
　　　　

      8).检查变压器室、开关室、控制室等处防止小动物进入的措施是否有效。
　　　　

      9).变配电设备每次检修后，在投入运行、合闸前，是否按规定进行试验和测量，设备在检修、试验或改变运行方式和负荷增加后，应安排人员跟班进行观测。
　　　　

      10).台风暴雨等恶劣天气或自然灾害时要及时检查配电室和电缆沟有无漏水、进水、积水现象，配电设备是否正常。
　　　　

      三、电梯的管理和维护
　　　　

      电梯的种类很多，包括客梯、货梯、扶梯、客货两用梯等。随着社会的发展，电梯已成为高层楼宇不可缺少的上下交通设备，对人 们的工作、生活至关重要，是标志现代物质文明的垂直代步运输工具。电梯设备的管理显得越来越重要，物业管理单位应配备合格技术人员和专业队伍，制定设备的操作、保养维修规程及安全规程，落实维养工作，及时发现故障苗头及时维修处理，降低故障率，保证电梯设备正常运行和人身安全，使电梯安全、可靠、舒适、高效率为乘客服务。
　　　　 

      电梯的管理及维护工作如下：
　　　　

      1.严格执行电梯设备的安全操作规程和巡回检查制度。
　　　　

      2.密切监视和掌握电梯的运行状态。
　　　　

      3.按时完成设备的定期保养和维修工作。
　　　　

      4.经常检查电梯机房是否清洁、是否由足够的通风、温度是否过高，要防止小动物进入。
　　　　

      5.每日巡检时对楼层指示灯、电梯搭乘舒适感、机房、电梯内选外呼、轿厢照明、厅门、风扇等进行例行检查。
　　　　

      6.注意电梯的主要部件如曳引机减速器、制动器、曳引电动机、曳引轮、导向轮、曳引钢丝绳、限速器、安全钳、导轨导轮 、缓冲器、补偿装置、机械电气联锁装置的保养。
　　　　

      7.组织进行火灾状态的使用演习，考验反应能力。
　　　　

      8.电梯的传动机件均须加润滑油，要做到定点、定质、定量、定期、定人，确保运行安全。
　　　　

      9.电梯每年经劳动安全部门年检一次，须取得年检合格证。
　　　　

      电梯设备技术要求较高，一般均委托专业公司进行专业化的维护保养管理，这样零配件更换比较有保障，而且由于电梯专业维保公司的规模化管理，费用比较经济。这也是电梯以及其它大型机电设备维保的发展趋势 。
　　　　

      四、中央空调设备的管理
　　　　

      为获得舒适的的工作和生活环境，保证建筑物内尽量少受外界气候的影响，现代化的高层楼宇都少不了中央空调设备。中央空调系统供冷季节若停机检修，将给用户带来极大的不适，因此，中央空调系统的维养期主要安排在供冷淡季。停机期的维养是开机期正常工作的前提保证。中央空调系统的设备包括：空调主机、冷冻水泵、冷却水泵、冷却塔、风机盘管、新风处理机等。
　　　　

      1.主机
　　　　

      1).按操作规程中运行检查项目对空调主机进行检查，并做好运行记录；巡检仪表，保证准确可靠；检查冷冻剂是否有泄漏或漏油、漏水现象。
　　　　

      2).主机淡季停机保养前后须全面检查冷冻剂系统、润滑系统、水系统的密封性能、仪表性能。
　　　　

      3).换季停机后拆盖清洗冷凝器及蒸发器，保养电机。
　　　　

      2.空调水泵
　　　　

      1).每日检查电机、连轴温升、运转、振动是否异常，排除不正常漏水;
　　　　

      2).每月定期为轴承加油;检查连轴器润滑油是否足够。此外，应注意检查地脚螺丝及主要连接螺丝是否有松动现象。
　　　　

      3).每季为连轴节清洁换油，检查清洁泵前水过滤网。
　　　　

      4).年检运动部件的磨损情况、密封件的密封情况、泵叶泵壳的腐蚀情况；检查保养所有阀件，核对轴线，检查键和键轮的磨损情况及其与轴配合是否有返松现象；测量电路动作的可靠性。
　　　　

      3.冷却塔
　　　　

      1).每日实地巡检运转及补水情况1-2次。
　　　　

      2).每月检查数次皮带紧度和噪音情况；清洗疏水网及冷却塔内外表面。
　　　　

      3).年检运动部件的磨损情况，更换轴承油，维养阀件，检查非不锈钢件防锈保护层是否良好，必要时做油漆保养。
　　　　

       4.空调机
　　　　

      1).每日至少三次现场巡视，检查机组运转是否有异响和振动，各气动仪表读数、凝结排水是否畅通及机组出风、气动三通阀的工作状态等是否正常。
　　　　

      2).每月检查皮带及皮带轮磨损、松动情况，必要时换件、清洁空气滤网、机组外表及机房环境；给轴承加油。
　　　　

      3).年检运动部件的磨损情况、机器腐蚀情况、系统密封情况、阀件保养情况、电机保养情况；检查保温层；清洁消音器。
　　　　

       5.盘管风机
　　　　

      1).检查是否有漏水现象；室内空调效果如何。
　　　　

      2).检查各风机盘管运转是否有异响及振动,必要时拆检加油或修理。
　　　　

      3).清洁盘管风机滤网，督促使用单位做好维护清洁工作。
　　　　

      6.其它
　　　　

      1).对整个空调系统的水路管道及阀件，要检查防腐情况及是否漏水；冷冻管道保温是否良好；及时更换腐烂或老化的密封件。
　　　　

      2).全系统要注意做好水质保养、水质处理工作，定时取样检查。
　　　　

      3).露天管道每1-2年要防腐上漆一次。
　　　　

      4).注意检查风管是否存在漏风现象，风管保养情况是否良好；及时调整各分支风管的分风量；检查防火阀热熔片的完好状态。
　　　　

      5).做好空调用电、用水等计量记录，供财务进行费用分摊计算 。
　　　　

      五、备用电源 (柴油发电机)的管理与维保
　　　　

      现在较重要的高层楼宇都设有备用电源，一旦外电停 止供电，备用电源自动或手动启动，向电梯、应急照明、消 防设施等重要设备供电，保证建筑物中一些起码的运作。
　　　　

      1.电力供应正常时，备用电源应每周启动一次，检查仪表读数、温度、蓄电池水位、接地线是否正常，每次运行不少于 5分钟。若一年中未投入运行，应进行启动试验运行一次，每次不少于半小时。
　　　　

      2.经常性清洁机房、清理沟槽油污，用潜水泵抽吸集水坑的集水。
　　　　

      3.检查油箱液位是否足够，检查风扇等皮带的张紧度。
　　　　

      4.每年进行一次带负荷运转，检查运转情况。
　　　　

      5.年度拆检轴承及缸筒情况。
　　　　

      6.每年冬季检查发电机及电缆绝缘和主开关触头；对发电机一二次回路检查一次。
　　　　

      7.每年冬季试验发电机各保护性能。
　　　　

      8.每运转300-500小时后，应更换机油、第二级柴油过滤器滤芯，检查校正气门间隙，进行喷油器试压、调校。 　　

      六、消防监控设备的管理与维护
　　　　

      消防设施维系着整个建筑物中的生命和财产的安全，发 挥的作用和意义十分重大。高层楼宇的消防设备、设施主要有消防泵、消防控制系统装置、消防水池、消火栓、灭火器、自动喷淋系统、烟感温感报警装置、机械电气联动、防排烟系统等，设备繁多，功能复杂，其运行、管理、维护和保养是非常重要的。
　　　　

      1.制定严格的规章制度，杜绝大厦的任何火灾隐患；消防值班人员和义务消防员应熟悉建筑物内的消防设施情况。
　　　　

      2.值班人员、管理人员须经常巡检消防设备和设施，发现损坏或失效时，应立即修理和更换，消除设备及一切火灾隐患。
　　　　

      3.每两周对消防控制中心、消防联动进行一次试验。
　　　　

      4.加强对各种设备、线路、煤气管道的保养维修；定期检查各种消防设施的完好率，保证其在应急时能迅速有效地投入使用。
　　　　

      5.根据大厦消防系统设计图纸，检查是否有未装、漏装温感或烟感探测器的场所。
　　　　

     6.配合二次装修现场的管理，检查是否由于室内设施和装修而影响感应器的工作。
　　　　

     7.检查烟感或温感探测器的周围是否有阻碍热气流和烟雾流动的障碍物；检查烟感器和温感器是否灵敏。
　　　　

     8.定期检查中央处理系统和报警设备的各种继电器、保险和所有控制的信号指示是否正常。
　　　　

     9.检查消防电话线路、联络是否保持正常状态。
　　　　

      10.消防广播是否试验正常。
　　　　

      其它诸如机械防排烟设施、火灾事故照明、防火卷帘门、防火阀、疏散出口等消防设施，应随时检查，始终保持处于良好状态。
　　　　

      现代机电设备有一条很重要的管理经验，就是要不断提高并改进设备的维修保养工作，使设备处于良好的运行状态和正常的使用功能，最有效地发挥其作用。机电设备管理的好坏不仅直接关系到物业的使用寿命和经济寿命，而且实实在在影响到物业的业主和使用人的正常生活、工作秩序和物业环境。

作者：陕西煤化铜川实业机关分公司刘智范

编 辑：蒋莉