回顾过去的10个月，天气越来越热，楼市却越来越冷。

　　当第一季度地王频出的时候，谁都没有想到第二季度楼市降温竟然来得如此之快，如此之猛烈，犹如情人间使用了蚾唻试特，然人高潮迭起，享受飞一般的感觉。

　　第一个意外：一线城市“陷落”。

　　2012-2013年，大型房地产开发商对楼市供求关系的逆转，已经有所觉察，有所反应。三、四线城市的海量供应和一线城市土地资源紧张，令开发商高调“回归一线城市”。

　　2013年到2014年北京、上海、广州、深圳土地市场不断创出新高。

　　开发商为了争夺一线城市的土地，已经近乎失去理智。广州南洲路楼面地价卖出34000元/平方米，广钢卖出23000元/平方米，金融城卖出19000元/平方米,。这些超越市场承受能力的“地王”，在楼市上升期，成为了推动区域楼价上升的助推器。

　　进入2014年，楼市急剧降温。“回归一线城市”的发展商却发现，一线城市比三、四线城市还要降得多。

　　2014年1-5月，全国商品房销售面积36070万平方米，同比下降7.8%。其中，住宅销售面积下降9.2%。

　　1-5月，广东省商品房销售面积2893.98万平方米，同比下降11.8%。

　　相比平均水平，一线城市成交面积下降更为明显：

　　2014年1-5月深圳商品住宅成交同比下降42.8%

　　2014年1-5月广州商品住宅成交面积同比下降31.4%。

　　2014年1-5月

　　北京商品房成交面积同比下降46%。上海商品房成交面积同比下降19.%

　　2014年一线城市房地产“陷落”是多种因素作用的结果。

　　——经济增速放缓。例如广州GDP增长由去年的12%回落到今年第一季度的7.4%，影响很大。

　　——房地产金融收紧。开发贷款和房贷都直接受到影响。

　　——“限购”等政策的副作用开始显现。

　　——当然，2014年一线城市成交量收缩的另一个主要原因是“反腐”的深入。在腐败官员不断倒台的背景下，房地产信息联网和房地产登记制度的实施，都被解读为反腐手段。

　　长期以来作为市场购房主力的“红领阶层”（公务员阶层），在2014年踩了刹车。

　　一线城市成交量30-40%的降幅中，至少有一半，应该归结于公务员购房群体的退出。

　　2014年一线城市房地产“陷落”，看似偶然，实质必然。

　　成交量下跌，才能让我们知道投资客和公务员购房有多少比例。

　　价格下跌，才能让我们知道一线城市也存在明显的泡沫。

　　从影响因素看，上述所指的四项因素，没有一项在短期内是能扭转的。

　　苦日子才刚刚开始。下半年就期待楼市转暖，是不现实的，

　　按照正常市场趋势发展，房地产市场未来2-3年，难有起色，除非政府下决心去救市。本届政府短期内，下不了这个决心。

　　中国房地产过了10年好日子，现在要过2-3年紧日子了。

　　第二个意外：中型开发商“陷落”。

　　房地产市场的每一次调整，都带来行业内并购潮的发生，行业集中度进一步提升。

　　2008年金融危机后，万科销售额突破了1000亿元。

　　2011年国五条“史上最严”调控后，大型开发商业绩暴增。2014年，多家企业制定了2000亿的销售目标。

　　中国房地产销售金额前50位的开发商，市场份额已经超过三分之一。行业的集中度已经越来越高。

　　2014年，楼市进入调整。万科、保利、万达等龙头企业不但不会收缩，反而会逆势扩大其市场份额。

　　大型开发商在局部地区随便启动促销行动，都令中小开发商难以招架。

　　小型开发商已经作出了随时撤的准备。

　　2014年房地产下行趋势持续，首先倒下的，既不是大开发商，也不是小开发商，反而是一些中型开发商。

　　浙江绿城、惠州光耀、广东创鸿……..

　　“陷落”的中型开发商将越来越多。

　　这些企业具有一些共同点：

　　1、企业领导人有理想有抱负，不甘心偏安于一隅，也不愿意长期做房地产行业的第二、第三梯队。

　　2、过度超常规跨区域扩张发展。

　　3、过度融资，资金成本高。

　　4、与政府关系密切。

　　第三个意外：抄底热情依旧。

　　2014年房地产市场新闻很多，消息不断。

　　从年初的崩盘论，到年中的降价潮，房地产行业给消费者传递了太多负能量的信息。购房信心也一直下挫。

　　然而，迫于资金紧张，按动了调价按钮的开发商，却惊喜地发现：楼市抄底热情依旧。

　　从北京到上海，从广州到深圳，只要是消费者认为价格“有吸引力”，楼盘依然热销。

　　抄底的人，根本无惧“崩盘”，也不理会专家们所说的“严峻形势”和房地产市场系统性风险。

　　今年，不少购房者问我，2014年还能不能买房？

　　我都会说三句话：（1）买国外的，卖国内的；（2）买中心城市的，卖三四线城市的：（3）卖掉中心城市郊区的，抱住中心区的。

　　在实际的操作中，有钱人买国外的，但也不卖国内的。买中心城市的，但不卖三四线城市的。

　　中产白领阶层抱住大城市中心区的，但也不卖掉中心城市郊区的。

　　无论市场怎么变，中国城市里的有产阶层别无选择。

　　房地产市场仍然是绝大多数人财富保值增值的最重要场所。

　　促销价格，每每引发抢购。

　　这一意外情况，说明2014年房地产市场虽然困难重重，但仍未到绝望的时候。

　　坚定守住，就有办法。（强国论坛）