一、现 状

     

         1、煤炭物业服务产生的背景：
        煤炭物业企业是国家计划经济时代企业办社会的产物，以后勤服务的职责依附于煤炭生产主业。随着市场经济的逐步完善和发展，企业在建立现代企业制度和参与市场竞争过程中，后勤服务单位已成为国有企业经济快速发展的沉重包袱，国有煤炭企业为保证能够集中精力发展主业，轻装上阵，开拓市场，参与竞争，加快了对后勤单位的改革和改制。

      

      2、陕煤实业产生的背景及现状分析
      陕煤实业集团也是和煤炭物业服务产生的背景一样，为了主业的轻装上阵，同时为了组建专业化的服务队伍，陕煤实业集团应运而生，蒲白公司2012年正式运营，真正揭开了后勤单位改制序幕。但是在其诞生后的两年多的风雨历程中，可谓生不逢时，市场遭遇危机，主业效益下滑，煤炭物业服务企业虽然在主业的扶植下起步发展，取得了一定的效果,但是由于历史原因，绝大部分仍作为企业的二、三级单位存在，与已经发展了20多年的国内规模化、集约化、专业化、规范化的现代物业服务企业存在着很大差距。从现实情况来看实业集团在成立伊始，就提出要向专业化管理、市场化运营、社会化服务迈进，但是现在的情况是什么？目前，在社会化服务方面，只有黄陵公司、西安公司接管了陕煤化集团以外的物业服务。

     

       3、生活服务中心物业管理现状及面临的问题
       生活服务中心作为蒲白实业公司下属的单位，正在经历着后勤单位向物业管理企业转变的过程，同样存在市场经济不景气，盈利能力低，小区基础设施薄弱，服务附加值低，仅能够提供传统的供水、供电、绿化、维修等基础服务等问题。

      

        在目前的经济形势下，我们应积极探索企业发展的新方向、新思路，把基础服务向涵盖社区商务、公寓短租、商业运营、居家养老等方向延伸，要把物业管理看做是一种“商品”来生产和消费，依托传统的物业服务项目，进行纵深业务扩张，使物业管理的产业形成了一条更长和更广泛的生产链。利用此生产链，深化物业管理的内涵，拓展了物业管理服务方式和手段，实施多角化经营，以物业管理服务为核心辐射，使上下游的资源得到优化配置、充分有效利用，成为产业结构中的价值增值核心环节，开发出可自由调整产品售价的服务产品，提高产品附加值。

        二、我国目前养老状况

     

    1、中国人口进入老龄化与服务机构的不对等
     据国家民政部统计数据显示，截止2012年末，中国60岁以上老年人已达到1．94亿，占总人口的14.3％。按联合国将“60岁以上人口占总人口比例10％”作为判断一个国家进入老龄社会的标准，我国已进入老龄化社会。据全国老龄工作委员会预测，到2020年，60岁以上老年人将达到2.4亿，约占全国总人口的16％，届时每6个中国人中将有1个老年人。但另一方面，截至2012年底，我国建成的各类老年服务机构为4.4万个，拥有床位416.5万张。老龄人口的快速增长与养老服务设施发展缓慢，形成鲜明对比。

      

      随着我国人口老龄化进程的加快，庞大的老年群体对养老服务的需求日趋强烈，养老服务已成为社会问题。国家民政部等十部委 2008年1月下发的《全面推进居家养老服务工作的意见》提出，要发挥和利用社会资源，建立健全与经济社会发展相适应的居家养老服务体系，解决有限的养老资源与急剧增长的养老需求之间的矛盾，最大限度地满足广大老年人的养老需求。

      

     2、目前居家养老模式的现状
      目前家庭和机构两种养老方式都不能适应社会对养老服务的需求。家庭养老是目前的主要形式，但鉴于我国城市独生子女政策而形成的两个年轻人养四个老人和一个孩子的家庭结构，使得家庭养老模式已难以为继。虽然近几年各类养老机构应运而生，但一方面政府财政投入不足，公益性养老机构严重或缺，而民营养老机构普遍存在收费和运作不规范等问题。加上受几千年中国传统观念影响，老人一般宁可在家中独居，也不愿到专门的养老机构生活，居家养老成为多数老人的选择。但由于成熟的社区养老体系尚未形成，目前有的是街道办事处或居委会开展一些力所能及的服务，有的靠家政公司提供服务，有的是志愿服务团体或社区互助组织介入。存在的共同问题是：服务质量不稳定，服务标准和收费缺乏规范，服务时限不能够全天候，很难在第一时间赶到老人身边，解决老人所需。

      

      物业服务企业相对最适合开展社区养老服务：一是物业服务企业在社区服务中拥有会所、场地及设施管理主导权，可以充分利用这些资源为老年人开展各项服务；二是物业服务企业24小时不离小区，能解决老人紧急求助问题；三是物业服务企业长期服务于业主，能够得住户信任；四是物业管理以企业行为提供服务，质量上比家政服务员较有保证；五是物业服务企业掌握业主家庭信息，有利于开展养老服务；六是做为生活服务中心的职工有一部分是从医护人员转岗而来，做为养护及医疗为主体的居家养老，在人员上有专业性的优势。

      

     在蒲白实业公司内部马村矿社区率先开展了居家养老服务，以原医院为平台分成医疗与养老两块，实行经营承包，经过一段时间的探索，目前在住人员8人，属于能够自理人员，雇佣护工3人，工资每月1300元至1400元，护理人员收费按照能够自理1500元每月，半自理1800元每月，完全不能自理人员2300-2700元每月，按照目前情况每月盈利12000元，工资成本4200元，限于所处地域、政策等方面的原因影响，暂时规模较小，盈利能力较低仅能够做到盈亏平衡或略有盈余。白水矿社区采取了提供活动场所，免费上门服务的方式，并开设了老年人餐厅（对外承包）提供低于市场价的就餐，但目前就餐人员较少。相比较而言生活服务中心地处罕井，周边社区、村庄众多，潜在客户资源相对丰富，职工队伍素质较高，能够提供专业的医疗保障、家政维修等服务，且自身服务离退休人员2638人，在罕井地区70-79岁417人，80-89岁83人，90岁以上10人，合计510人，同时平均每月住院医疗人员有80余人，这些均是潜在客户。将居家养老服务分为家政便民类、医疗保障类、精神抚慰三大类，细分各类服务标准、收费，如各项服务提供上门按次计费，或提供日托、全托，分能自理、半自理、完全不能自理等，以50%的客户计算，每人每月平均消费1000元来计算，则每月收入25.5万元，全年能够创收306万元，前景较为可观。

     

       五、社区养老新模式探索、想法及社会意义 
       

     利用物业服务占社区服务主导地位的优势，通过在养老设施、设备及场地等硬件的先期投入和后期完善，通过物业服务公司组建的专职社区养老服务队伍和全员性助老服务，调动并整合社区内外所有可用于为老龄人服务的力量和资源，利用社区养老服务网络平台，通过包含各方面的人性化特色养老服务，使老年人不出社区，不脱离熟悉的生活环境，即能享有专业化养老机构的服务。并可让老人或发挥余热，或参加各类活动，以融入社会大家庭。社区为老人提供送煤气、送粮油、送餐、清洁卫生钟点工、管道疏通、家电维修、陪护及保姆介绍、日间托管服务等；医疗服务：为老人提供生活护理套餐、上门诊疗、生活照料、精神慰籍服务、康复护理、心理护理、开设家庭病床等；志愿服务：为老人提供定期看望、谈心交流、法律咨询、建立健康档案等服务。

        

      开展物业管理与社区养老的结合，是社会、社区、企业、业主多方共赢的利国利民德政工程。对社会而言，能改善老年人晚年生活质量、缓解家庭压力，促进社会和谐；对社区而言，是融洽社区人际关系、拉近物业与住户感情的粘合剂与巧妙切入点；对企业而言，是践行社会责任，彰显物业管理社会价值，实现企业社会效益与经济效益双赢的有益尝试。

作者：陕煤化蒲白实业生活服务中心 王变文

编 辑：肖平