对于普通老百姓而言，买房是永恒的话题。没有人不想知道房价未来的发展趋势，但很少有人能准确地预测出房价的下一个高点出现在何时！

　　自2014年上半年以来，全国楼市风起云涌，各地纷纷开始松绑取消限购。原华远地产董事长任志强称，房子早晚要涨价，有钱就早点买，买得越多越好！

　　虽然被媒体称为“任大炮”，但任志强分析问题靠的是严谨的数字。万通老总冯仑在任志强的回忆录《野心优雅》序言中写道，老任有一个国内研究经费最多、水平最高的研究团队，每年提供经费数百万。他说：“老任的建议是有一个特别扎实的研究做背景。”

　　任志强介绍，2014年经济增速和城镇居民收入增幅呈下滑之势，可怕的是持续下滑。“然而去年的政策都是让其下行。”他说，相伴随着的是房地产各项指标的下滑，国房景气指数持续回落；土地购置面积也大幅下滑，第二年的开发将受影响，投资也会下滑。

　　此外，商品房销售增速也持续下滑。他分析，去年9月、10月取消限购，一、二线城市商品房销售回升，三、四线城市楼市未见恢复。

　　目前，预售面积已经超过6亿平方米，达到历史高峰。库存压力不仅出现在大城市。任志强认为，要消化现有的库存，可能会持续比较长的时间，而这也是目前房地产行业投资增速放缓的主要原因。 

尽管市场压力巨大，任志强对未来还是比较乐观。他说，“市场仍是可持续的看好。今年将明显好于2014年，但不会迅速反弹。预计今年9月份可能出现反弹。”

　　他用各种数据来说明中国房地产未来的看好，首先是中国城镇居民消费结构的特点，“人们用于吃穿等消费比例持续下降，而用在健康与居住方面的消费比例上升最快。在美国、日本，也同样是居住消费上涨最快。”比如，中国人平均住房间数为1.7间，美国人则为5.6间。

　　他还说，中国目前城镇化率只相当于日本、韩国30、40年前的水平。因此，对于中国人来讲，“只要有钱，首先还是要解决房子的改善问题。”

　　“别说房地产不灵了！”任志强说，其它发达国家走过的路显示，住宅越来越值钱，这个趋势无法改变。他还极具煽动性地说，“别以为买一套房子就够了，买10套才差不多。”“房子早晚要涨价，有钱就早点买。只要是自己的钱，买得越多越好！”

　　任志强此前撰文称，没有人不想知道房价未来的发展趋势，但很少有人能准确地预测出房价的下一个高点出现在何时！

　　许多投行的分析师说2014年没有出台什么调控政策，但市场出现了下滑。原因在于消费需求没有了，因此媒体高呼“泡沫要破裂，房市要崩盘了”。其实许多人并不知道，2013年底几乎所有的银行都提高了个人住房消费信贷的利率，涨息的支出远远高于消费者的可支付能力。因此出现了2014年的销售面积和销售价格的双下滑。

　　提高的个贷利率削弱了消费者的购买能力，开发商只好用降价来调整，但个贷利率的提升远超过了降价的部分，利率吃掉了降价的空间，让消费者的实际支付成本并没有降低。

　　于是央行从年初就开始约谈四大银行，希望银行降低个贷利率，但银行在追求利润的冲动中并不愿意降低个贷利率，直到“9•30”房贷新政出台，才有了局部的松动和调整。

　　2013年住房销售额6.8万亿中，约有1.8万亿为银行个贷，占比不到27%，而2014年11月，5.3多万亿的住房销售中，只有1.2多万亿为银行个贷，占比下降为22%多，下降了约5个百分点，总金额约下降30%。从个贷的下降，既可以看出顽强的购买力与非杠杆化，也同样可以看出个贷支持不利对市场消费需求下降的影响。 

在2014年的市场销售负增长中，各个限购城市陆续打破了僵局，消除了限购措施，止住了销售下滑的趋势，“9•30”房贷新政改变了限购限贷的条件之后，销售才开始有所回升。“降息”则更有利于降低消费成本，也在推动着市场的交易回暖。

　　但巨大的库存让开发商的大量资金被占压，销售的压力和还贷的压力仍然巨大，也无法在短期内迅速被消化。

　　博弈还在继续。

　　政府追求的是经济的增速，只有加大投资才能有GDP的增长，但开发商要消化库存，才有能力扩大投资。为消化库存和稳定价格，开发商能做的是减少生产，降低投资的增速。

　　2013年的平均投资增幅约20%，但2014年已下降到了11.9%，并且在持续地下滑，这种下滑的趋势并没有改变，仍将继续。土地的购置和开工量都在持续负增长中，毫无疑问，今年是生产的小年，那么明年的新增供给无疑也会减少和降低。如果不能加速库存的消化，要改变投速增幅向下的趋势变为向上的曲线，仍将困难。

　　政府已调整的政策试图改变市场的销售局面，但何时才能适度消化库存呢？政府是否会为扩大投资而进一步加大调节的力度呢？

　　下一个高潮也许就在政府加大了市场刺激的力度和措施之后，加大了库存的去化率，但产量未能及时增加的节点上。

　　事实上，“任大炮”很多时候放出的“炮”背后都有着丰富的数据和清醒的认知支撑，那么在此BWCHINESE中文网精选下“任大炮”曾“放”过的精彩的观点。

　　1、1—6月份的民间固定资产投资速度下降非常快，但总体下降速度没有那么快，主要是因为在二季度当中，我们的基础设施、高铁以及国有企业的力量支撑了固定资产投资增速仍然保持在一个比较高的水平上。

　　2、房地产开发如果说不考虑棚改和其他因素，下半年的投资增速将会降到10%以下，这个降速对GDP影响是非常大的。会对GDP产生0.6个点的下降影响，加上相关产业会影响到1个点。今年的开工负增长，会导致明年9月份出现供应需求上涨。

　　3、今年上半年销售下降，引起了市场上的争论，比如说下行通道、一蹶不振、崩盘等各种说法。但实际情况不是这样，2012年我们下滑速度最快，一二月份下滑27%，但到年底是正的4.1%。今年1-5月份是持续下降的，但6月份已出现回升。

　　4、由于大部分地区开始取消限购政策，甚至有一些地方采取了降息降税等来刺激楼市，7月份的数据从某些地区来看可能会有好转。一个月的数据可能还不足以来说明情况，但从目前来看，进入下行通道是不成立的。 

5、比较麻烦的是我们的到位资金，到位资金的增长率是最低的。2008年大家都说经济下滑的情况下，我们大概是13.4%的自有资金增速，但今年是历史上从来没有过的降到最低点，不仅是个位数，而且是较低的数。这和我们的投资增长有关。

　　6、我们的竣工率太低了。09年的竣工率是21.9%，去年只有15.2%，也就是说盖房子要7年才可以盖完，实在是低的不得了。一个重要原因 可能就是为了完成上级给的保障性住房的任务，所以开工之后放在那里不竣工了。去年我们有22亿平方米的新开工面积，这当中相当一部分是保障性住房。它会带 来越来越低的竣工面积。

　　7、保障性住房对购买力的挤出效应在北京最明显。北京只有几千套保障房，去申请的人数几十万，但是只有1%的人可以中签。99%的人都不能在市 场上买房了，因为买了房就没有资格抽签，他们就会等待。一直要等到三五次抽不上之后，才会进入市场，这就挤出去了很多的购买力。

　　8、棚改改造力量用的越多，对市场破坏力越大。前面3600万保障性住房的问题还没有解决，同时又增加了1200万套新的概念。原来是5年计划，一年要投700万套，相当于全部开发商住宅竣工总量。今年的统计报表当中，真正属于商品房开发的只有50%，另外50%都是和政府相关的保障性住房， 棚改区住房等。这几年可能出现的常态就是，所有开发商跟着政府做保障房的，是资金回笼最快的，反而完全市场化的房企会逐步退出。

　　9、没有哪一个政府不投房地产，为什么政府可以拼命投资房地产，老百姓不可以呢？但是在什么地方投可能会有问题，有人问我在北京那里投资房地产最好，肯定是离天安门越近越好。

　　10、中国并不存在中国经济下行通道的问题，即便是台阶调整，也不是下行通道，所以房地产也不会是下行通道。我已经清楚地告诉大家了，如果说投资继续增长，政府给你保底，你为什么不敢买？

　　11、投资增速下滑是一个很聪明的调整办法，需求缩减了，房子卖不出去，库存多了，我们就减少生产，运用这段时间把库存消化。

　　12、2015年，政府对市场继续放水、释放资金是注定的，可能还会有多次的降息和降准。

　　13、这几年的房价增幅出现高点和低点，与国房景气指数的高点和低点重合。从数据上来看，“930政策”之后是房价增幅的最低点，局部城市还在继续下滑。这像2010年的底部徘徊过程，不像2009年直接回弹，而此次底部运行时间大概为1年左右。

　　14、互联网的方向是动，房地产商是不动，把动和不动放在一起，那不行。人们不能居住在互联网里，但是可以居住在房子里。

　　15、旅游地产要和天气、气候、自然风景等因素密切联系。一线城市有什么需要可以做旅游地产呢？北京有故宫，但是你不能在故宫盖房子啊。 （中金在线）