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| 方辉:反思,好心“去库存”，却成制造房地产泡沫推手 | |||
| 煤炭资讯网 | 2016/10/16 15:01:46 一事一议 | ||
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毫无疑问，房地产是中国经济的重要一环，因其可以拉动水泥、建筑、钢铁等传统行业，也为地方管理提供“土地财政”资金支持，倍受政府重视，所以能够得以崛起甚至称霸国土，让人敬畏，却又令人恐惧。不过，万事都有个度，房地产再重要，也只是国家经济健康发展中的基础性产业，且主要使命仍是服务民生。若是有了泡沫，且还越吹越大，就会危害到国家大业和危害人民生活。有了严重的库存压力，面对断崖式下跌危险，“去库存”一词得以火爆盛行，但是“好心”却又成了制造房地产泡沫且越吹越大的推手，原因何在？所以必须反思。 一、为什么房价会越来越高 中国的房价是越来越高了，不仅是北京、上海、深圳等这样一线超大城市中心区的房产均价从每平米3万，涨过了5万，再涨到了近10万，郑州、南京等二线大城市，也是涨声一片，从6000多的每平米均价，一步步涨到了过万。虽然三、四线中小城市早已经库存积压，数年都难以被市场消化，但是房地产价格总体上还是涨声不断，自然让人感到很不可思议。 截止2015年底，中国的房地产库存已经到了惊人的程度，达到7.2亿平方米，建设中还有73.6亿平方米。有统计显示，目前中国房地产市值占GDP的比例为411%，高于全球260%的平均水平，比较明显地存在了泡沫。房产库存积压，加之国际经济不景气，钢材和铁矿石等大宗商品价格暴跌，必然导致新建房地产成本（除地皮价格）近半降低。这就有了一次传统产业转型到新兴产业的机会，但奇怪的是，面对建筑成本的大幅下降，大城市尤其是特大城市的房地产价格不仅没有下跌，还又一次暴涨了。 为什么中国的房价会越来越高？即使因为高库存面临断崖式下跌，也能有惊无险地平稳度过，且能继续大幅上涨？这不能不让人担心。 在“去库存”的过程中有一个词是需要反思的，就是对房地产价格要“防止过快上涨”。什么意思？意思一是“不能下跌，要继续上涨”；意思二是“可以快速上涨”。新“地王”的频频出现意味着什么？意味着“土地财政”吃掉了建筑材料价格下跌带来的价值空间——人们的买房和经营性投资红利，所以房地产价格会涨声一片，会直涨不跌，直至泡沫越吹越大。 防止出现系统性金融风险，固然没有错，大城市在不新增土地面积的情况下，能够在数年里逐渐“去库存”。但是，也会付出其他行业因为基础性成本过高而进入经营困境，导致民间投资大幅减少和失业率大幅增高的局面。库存积压严重的西部地区想“解套”，不可能，因为根本就没有那么多迁入人口。一开始将房地产作为支柱产业，就是个严重的方向性错误。 反思结果：是指导思想上出了问题。有指导思想上的只涨不跌，房地产价格自然会越来越高，泡沫越吹越大。这样指导思想上存在问题的原因，还在于有了方向性错误，本不该将房地产作为国民经济的支柱产业，也不该有地方“土地财政”的制度。出了方向性问题，房地产自然会成为支柱产业，银行和国家自然也会跟着骑上“金融风险”的“虎背”。骑了上去想下来就难了，而最后还是会在付出“摔疼”代价后下来的。骑上虎背后因为不愿付出代价下来，要一直向前，就只会有“崩盘”一种结果了。 二、“去库存”原本就不应该靠“骗” 房地产对于国民经济来说，重要不重要？当然重要，不仅关系市场繁荣，关系传统产业兴衰，更关系民生福祉。当然，由于中国还存在地方政府的“土地财政”问题，也还有着特殊的意义。所以会倍受关注，会人人关心。 “土地财政”助推房地产阔步发展，而当库存量到了即使不再建房数年也消化不了的时候，就存在了严重的“库存”泡沫问题。受困的不仅是地产商，还有银行，还有地方政府的“土地财政”。背后还有3万亿地方债的关联困局。关系这么重大，于是乎上上下下也就有了“去库存”的行动。怎样去库存？放松信贷或是降低购房利息等，也算是正当方法，但是还有两种“去库存”方式，就让人困惑了，那就是所谓“鼓励农民进城买房”和“鼓励个人买房后出租”。这就让人感觉不安了，如此这般，岂不也成一种“骗术”吗？ 什么叫“鼓励农民进城买房”？农民原本家里就有房，有必要再到城里买房空着吗？如果是农业现代升级发展，需要人们失去原来住房而到城市安居自然另当别论。可是这样让其一边住着方便生产生活的房子，一边在城里买了房子空着，不是多余吗？有多余的钱投入生产或是提高生活质量岂不更好！行这样的“骗术”，难道误以为农民没头脑容易上当？ 什么又叫“鼓励个人买房后出租”？虽然出租房也是人们获得收益的一种方式，但是开发商怎么不自己“近水楼台先得月”呢？忽悠别人买房后再出租，那不是俗话说的那样“脱裤子放屁”——多余吗？有好事，地产商会“先人后己”真就那么高尚？当然不是，获得收益和实现利益最大化，才是其投资本性。利用表面上的蝇头小利做诱饵给买房人“下套”，就有“骗”性了。开发商造好房子后，自己不出租，而是忽悠买房人买房后出租，是因为要自己不把资金压在房子上，而要把买房人的资金压在房子上，是因为自己不承担市场风险，甚至快速获利，而要让买房人承担市场风险和可能产生的损失，是因为不想自己承担管理和经营上的麻烦，而让买房人承担管理和经营上的麻烦。如此“去库存”，实则就是开发商自己快速把利益卷走，而让买房人背上包袱。 俗话说：买房人再精，也精不过卖房人。如此这般“去库存”，开发商或许真以为人们很愚钝，如同“电信”忽悠学生学费、“专家”忽悠老人吃补药那么容易。但是，无论想法多高明，也无论词句多华丽，都只能因为是“骗”，让人们憎恶。 市场自有自身的规律，不应有的“好心”干预，本身就很容易破坏市场，阻碍产业应有转型，何况政府的首要责任是维护民生。和其他商品一样，“去库存”的最佳选择就是降价到市场认可的程度进行销售。原本不该有的“去库存”，虽然尽显了地产商、银行等的智慧，但是损伤的却是国家的形象和公权机关的信誉。 三、房地产有涨有跌，才有经济健康繁荣 房地产是什么？是商品。是商品就和其他商品一样，有着自身的市场规律，那就是有涨有跌。也就是有时涨，有时跌。该涨不涨不正常，该跌不跌也不正常。所以正常情况下，就应顺应市场自然，这样才会有商品的价格平衡，也才会有真正的市场稳定。 中国的房地产为什么只涨不跌？原因就在于要获得利润的地产商、以房贷收利息的银行和靠卖地皮维持“土地财政”的地方政府系在了一根利益绳子上，产业也就是有了公权背景。所以到处盛行“违法强拆”，且让多少人“家破人亡”，因为有政府行为参与影子，所以被强拆的人们只能是“状告无门”。这里顺便说一句，政府参与违法强拆，就能无法无天吗？所谓法治遇到政府参与行为不就成了一文空谈吗？ 中国的房价应该这么高吗？原本北京中心城区的房均价每平米5万元都让人望而生畏，就已经让买房的人们变成了痛苦不堪的“房奴”，现在又涨到了每平米近10万元，地段好一点的竟然达到了10几万一平米，高到了一个人无论怎样勤劳都不可能买得起房的程度。人的收入水平高了吗？没有。北京初就业大学生收入和外地省会城市一样，也不过只有2500元到3000元。所以媒体会感慨发声“失去奋斗”。外地情况，房价虽然低一些，但是基本情况也差不多。 房价如此高是市场自身的原因吗？不是。一个原因是地产商和销售中介玩弄招数，还有一个原因就是有政府的“保护”。为什么冷清的房地产会突然暴涨？如果没有法律法规约束，地产商是完全有能力脱离市场需求基本面地把价格抬高的。我们知道，无论市场自身怎样，只要能做到“集中”，就能控制市场。若买方“集中”购买，价格就会上涨，若卖房“集中”销售，价格就会下跌，且集中度越高，涨跌幅度就越大。投资证券股市的人都知道。做到“集中”导致货源紧张和气氛紧张从而引发价格上涨，市场投资人能做到，能采取政策措施的政府也能做到，但是“散户”状态的自然人却是做不到让其下跌获益的，故而只能受到“鱼肉”。 需要指出的是，虽然人们都向往大城市尤其北京、上海等特大城市生活，这些地方的房价相应高甚至很高也属正常，但是不适宜强拆“城中村”租房市场主体、“地王”哄抬、投资“炒房”和房产中介玩“戏法”制造“集中”购房效应推高出来的房价就很不正常了，说明脱离了市场实际，原本不应如此。郑州和西安都属于农业大省的省会城市，正常情况下的市场承受力实际都是每平米6000多的均价，因为人们的普遍收入也就是2500元到3000元，但是郑州被一次次的疑似推高房价的“城中村”强拆把房价一次次推高了，这次又被投资客炒高到了过万。无论什么重点城市，房价都应和人们的收入水平挂钩，都应让在城市居住劳动的人们买得起房，有房可住。 房地产只涨不跌，必然导致严重泡沫化局面的出现。原本2015年因为国内外钢材等建筑材料价格暴跌，有一次能使房地产价格大跌回归正常的机会，却要以不降价为前提地“去库存”来维护房地产价格，很让人难以理解。其途径竟然要以破坏基本国策地全面放开二孩——“提倡二胎”为代价，甚至还拿纳税人的财政收入资金去补贴开发商（如居民买一套房可获2万元政府补助等），简直不可思议。由房地产商按照市场实际需求的价格降价销售，不也一样能取得“去库存”效果吗?该降价时不让降价，还要助推，必然地也就有了后来爆发二次价格上涨泡沫越吹越大的“难堪”局面。房地产风险本应由开发商承担，政府当然会有参与，但是不应往虎背上骑、银行参与房地产虽也天经地义，但却不能往“泥坑”里跳。 走市场经济道路，就必须尊重市场规律。是商品就会有涨有跌，为了局部的短期利益而让房地产价格只涨不跌，结果只能是要么等其上到“高层”后被动地选择“跳楼”，要么以强权的方式让其泡沫化地“高位横盘”或是在无能为力的情况下看其市场性“真摔”，都只会给国家事业和民生带来严重损害。方向性错误使得银行压在房地产上的资金已有数十万亿，防止金融风险固然重要，但是制造泡沫，且不让破裂，只能是越吹越大，最后结果当然就是更大破裂，带来巨大损失。 房地产对传统产业固然重要，“土地财政”自然也关系重大，但是“人民”需要有房住，国家经济的主体——制造业也需要有低廉的生产场地和经营环境，社会健康发展更需要廉价的房地产作为经济基础。“去库存”虽算得上是一片好心——只让涨不让跌，却又危害到社会，无形之中却成了制造房地产泡沫的推手，不能不让人反思。
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