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孙锡良：从八个量化指标看中国房市未来

煤炭资讯网

2017/10/30 10:57:11 一事一议

从八个量化指标看中国房市未来

有关中国房地产的未来，大家正得到越来越多的信息，其中最为激动人心的消息是“房住非炒”，它成为理论上可以改变人们预期的一个指针，无论结果如何，房地产炒作的空间一定会收窄。
如何更加清晰地了解未来中国房地产市场走向，不妨以下面八个具体量为基础进行分析判断：

中国商品房存量

按住建部和国家统计局的数据，中国城镇人口人均居住面积已经达到40.5平方米。这个水平已经达到多数发达国家的水平，比部分发达国家的水平更高。如果把不具备完全产权的乡村住房计算进去，那这个平均数还要继续放大。
现在，大家争论的焦点是“平均数”，大多数国人都不认可平均数，说这掩盖了住房拥有真实情况。但是，我并不太认同这个说法，发达国家的平均数就未来必比我们更合理、更科学。事实上，中国城镇居民的自有住房率高达85%以上，并不低于一般发达国家。即使平均数反映不精准，也至少能说明一个问题——中国存量房水平是很高的。
很多年轻人自己没房，就批评政府调控不力，实际上，单从家庭角度看，年轻人的家庭大多都是有房户，武汉人在南京工作，自己没房，父母可能有二三套房，合肥人在大连工作，自己没房，父母可能拥有三四套房，父母都不愿意放弃自己的住房，却因小孩异地工作缺房就批评政府，实质上，这部分人内心是矛盾的，他们并不真心希望房价下降。真正苦闷的是部分农村娃进城工作，他们才是高房价的牺牲者。

中国商品房增量

增量房是个变数，由于政策的变动性大，很难预测到增量房的具体指标。但是，需要提醒大家的是，既然存量房有这么大，增量的增幅是一定不会再象过去一样快的，增速下降应该是定局。
未来的问题是，增量房是政府主导还是商家主导？在我看来，应该还是商家主导，政府主导的“共权房”应该只是百姓住房需求缺口的补充，或者说是面向特定群体的供给。如果商家主导住房需求的旋律不变，大多数人还是应该着眼于买房，即使这个房是二手房。
谁来获得这个“增量”非常重要，如果未来没有政策约束持房者，即使不允许涨价炒作，很多有钱人估计还是会继续增持房产，他们可能在增量市场继续侵占刚需群体。

中国农村人口转化量

城镇化，毫无疑问仍是未来的大趋势，农村建设投入再大，也挡不住年轻人向城市集中的巨大动力，每年一千多万的农村人口转往城市居住也几乎是定局，短期内可能会有加速迹象。这样的大群体进城，他们必须要有房子住，不是取存量，就是占增量。
如果存量房持房成本不高，释放的力度就很小，空房率可能仍会居高不下。
如果新城市人口绝大部分从增量房中购买，那么，商品房的销售势头估计还是会保持供需两旺。
未来几年，政府要下决心振兴农村，又要推动城市化进程，这就会产生一个新现象：农村房和城市商品房两线掀起兴建热潮。

中国别墅及高档房建设量

国家快速发展，富人积累越来越多，这部分人对住房的需求已经不是普通的商品套房，而是别墅甚至是庄园。现在，国家采取限制性措施抑制高端需求。然而，这种需求迟早是会放开的，不放开，财富无法释放动力，货币财富可能会过度集中，部分财富可能会转化成国外购买力。我相信，政策迟早会有大松绑，别墅建设是会有下一次高潮，别墅投资也是可以期待的。大家特别要留意二胎甚至是三胎生育率的变化，如果这个趋势成立，大户型需求和别墅需求一定有新变化。

中国老旧商品房重建量

中国自上世纪七八十年代起开始建设成规模的成套住房，至九十年代开始加速。后来，这部分房子大多都转换成“房改房”，属国家工作人员享受的福利房。现在，这批房源已经开始老旧，很多房子因建设标准不高，已经开始出现大面积损坏，加之没有电梯配套，房主多以老人为主。随着城市美化升级进程的不断深入，老旧房的拆迁重建可能会提上议事日程，“70年产权限制”未必是永远的紧箍咒。
老旧房处理，一种情况是单纯补偿性拆除，以期还城市更多休闲空间，这会让部分市民加入到新的商品房需求大军中。另一种是置换性拆除，原地解决，资产置换，不会影响整个房地产市场供需矛盾。

中国货币发行量

过去，中国人不懂地产现象是货币现象，总不理解坐着不动的房屋资产莫名其妙地增长原因在哪里。现在，多数人都明白了地产现象实际上是货币现象，货币是水，房屋就是浮在上面的物体，币涨则房涨。
未来五年的情况会怎么样？应该会维持前十五年的基本节奏，不会有大波动，这是经济高速增长必须的工具性手段，没有这一招，经济可能会休克。

中国税收增量

中国的快速发展可能与西方有着很大的不同，财政推动力在中国经济增长中占据重要地位，以财政促增长的能力远高于其它国家，财政能力取决于税收能力，有合适的税收增量，才能满足解决“新矛盾”的需求，税收失速，很多大事都很难高效运转。
如果税收增量严重下降，房地产业一定会重新挑起刺激经济增长的重担，如果在房地产低迷的情况下，国家税收受影响较小，房地产的政策压力就不会解除。

中国实体行业危机量

按专家们通常的说法，房地产越兴旺，就越能抑制实体行业的发展。现在，这个结论估计也要进行调整。房地产业，本身看起来似乎不是实体，但它带动的相关实体产业是可以无限延伸的，房地产市场一旦萧条，那么，实体产业会象链子一样节节传递负面因子，最后会导致一个庞大的产业链失速。为什么会这样？因为中国的房地产市场规模已经发展到非常庞大，其发散性影响已经超乎想象。
所谓的挖掘机指数，一方面是靠基础设施建设（主要指普通公路，高速路，高铁），另一方面就是靠房地产建设。一只脚瘸了，另一只脚是很难撑得起挖掘机高指数的。
中国的有色行业、黑色行业、机械行业、建材水泥行业、电力行业等许多实体行业都离不开房地产业，只要相关实体行业亮红灯，房地产必须带头兴起以刺激相关产业的需求，危机面越大，房地产业的重要性越突出。

大家先很好地思考一下以上八个量化指标，然后再想想中国房市的未来前景，应该可以认为，国家不会对房地产业施以重手，因为这不符合中国经济平稳发展的要求。从政策上讲，政府应该会很理性，施策重点可能会放在：1、市场规范；2、投资方整合；3、住房消费差别化供给；4、持房成本温柔渐进提升。
房子，既是用来住的，也是用来贮藏财富的，它比其它贮藏手段相对更为良性安全，即便房价下跌也是可取的。唯独在一种情况下持房是不合理的——房子的税赋成本高到足以消耗房子价值。

来源：华声论坛

编辑：向日葵

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