来不及等到2019年了。

平地一声雷，第一个吃螃蟹的城市，在改革开放四十周年大会的当天浮出水面——

昨天（18日）下午，山东省四线城市菏泽市在其住房和城乡建设局网站上，悄悄地发布了本轮调控以来，第一份由官方正式发布的取消限售文件。

这届楼市大松绑真的来了吗？

01

取消限售第一枪

昨天下午三点半，菏泽市住房和城乡建设局在自己的官网悄悄挂出了一个文件：

在说了一大堆尽快开工建设棚改，规范项目操作管理之后，重点来了，看似很不经意：

局姐给你划个重点，这两点的意思就是：

1、商品住房限售措施取消，鼓励房产交易。

2、 降低商品房预售资金监管标准，减少当下开发商的资金压力。

菏泽的限售政策在2017年底出台，其中明确：

对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限例转让措施，即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易，非本地居民购房限制转让时间不少于3年。

如今，来不及等到2019年，菏泽就率先放松了当地的房地产调控。

离限售政策出台，刚满一年。

02

为什么是菏泽

这是一个重度依赖棚改的四线城市。

此前，有数据显示，菏泽市2017年启动棚改项目122个，共计18万套，约占全国的3%，数量在全国地级市中居第一位。2018年菏泽计划棚改达61896套，位居山东省第二。

棚改的直接结果就是土地供应增加，菏泽2017年土地出让金增幅高达312.54%，位居全国第二、山东第一。2018年上半年菏泽又以177亿元的巨量土地成交额，杀入了全国30强。

菏泽是三四线城市楼市的典型缩影。依靠大规模的棚改制造了上一轮楼市的繁荣。看数据，2016年到现在，房价至少涨了50%。但今年年底，棚改政策有了新的变化，在2019年的棚改计划中，政府购买服务模式将被取消。

融资形式的变化，给三四线城市棚改留下了巨大的资金缺口。没有钱，就无法大规模制造去库存的需求。

当然，没有钱，也没办法维持现在高位的卖地收入。

从供给端来看，从11月份《全国百城库存报告》可以看出，全国三四线城市住宅库存在连续38个月同比下跌之后，目前首次出现同比正增长现象。

其含义是，在棚改政策推行顺利的时候，三四线城市过去库存消化速度是比较快的，而现在，因为棚改政策调整、市场需求透支等因素影响，库存基本面在发生变化，新一轮的加库存周期正在显现。

按照这个趋势，2019年，三四线城市房价上行动力会明显趋弱。但是，据局姐所知，这类城市房价并没有出现明显的大面积下跌，菏泽也没有。

房价没有跌，甚至还在涨，却要在年底赶着放松托市，局姐私以为，确实有点太心急了。

不能因为担心将来卖地收入下滑，就做些奇奇怪怪的举动。

03

哪些城市会跟进

但无论怎样，取消限售的官方政策还是不期而至了。

不知道能不能成功实施，毕竟以前有过这样的先例，率先出放松政策的城市，在舆论之下又把文件给撤掉了。

若一旦成功，会有城市跟进吗？当然有。

如果政策顺利实施，会造成很强的示范效应。因城施策本来就是当前政策制定的出发点，其他三四线城市尾随放松政策，并不为过，尤其是会从放松限售方面来进行松绑。

之后，楼市会怎样呢？

若是政策成功实施，三四线城市的楼市一定会回暖，但是能回暖多少呢？很难讲。

毕竟三四线城市的房价已经大涨，普遍翻番，价格价值都严重透支。没有稳定的人口流入和产业集聚，靠棚改硬生生制造出来的需求不会一直存在。

但是一二线热点城市近期肯定是不敢跟进的——

毕竟，昨天上午，在当下内外经济形势下，重要讲话依然强调三大攻坚战和供给侧结构性改革，重视制造业和高质量发展。看来，国家对经济下行的容忍度确实在增加，并没有表现出，希望依靠房地产这个“夜壶”再来拉动经济的意思。

对了，最近半个月，局姐密切接触了很多行业大佬和操盘手，许多业内人士都认为，2019年确实是个寒冬，但政策多多少少会有调整，可能集中在按揭利率、二套房的首付比以及中小城市政策方面。局姐甚至听到好几家房企说起加紧买地。

嗯，在暂缓投资半年多后，这两天，深耕三四五线城市的宇宙第一房企也说要逐步放开投（na）资（di）了。