最近，房产税这个词退出了“热搜”排行榜，各地楼市相继“量减价跌”，此时开征房产税或将成为压垮骆驼的最后一根稻草。然而更深层的关注点并非楼市趋冷，而是如何理解开征房产税的合理性。

中国是发展中国家，“发展中”的英文Developing和开发商的英文Developer是同源词，其本源词义，开发或发展Development不等于房地产，而是经济趋势。不同国家有不同的发展模式，用数字衡量的发展趋势都是总人口中的城镇人口占比，即城市化率。

官方统计城市化率的口径是常住人口，但在户籍制度和人口规划的前提下，城镇人口有3个概念：户籍人口、常住人口和流动人口。我建议人们接受一个修正的人口观察数据——流动人口常量。尤其是在中心城市，公共空间使用率最高的是日均流动人口常量，也是决定城市房价涨跌的核心数据之一。

在土地开发和房产建筑的成本之上，城市房产价格的差异在于空间的稀缺性以及由此产生的空间溢价率。流动人口常量又是城镇人口净流入的领先指标，人口净流入与城市空间的溢价率成正比。在统计局的官方数据中，有近3亿“人户分离人口”。中国城市化率按常住人口计是58%（2017年），若考虑到3亿“人户分离人口”中的大部分已生活在城市，真实的城市化率已达到70%～75%区间。全球高收入国家的城市化率是84%，中等偏上国家的平均水平是65%，结论就是：中国的城市化已基本完成。

从1978年约2.4亿城镇居民人均6.3平方米到2016年末8亿城镇常住人口人均住房建筑面积40.8平方米，住宅商品化市场可谓人财两旺。在城市化的完成阶段，政府土地财政的预期收入递减，房产税或将成为地方政府的主要税种，这个逻辑被某些专家解读为“国际惯例”。至2016年底，房产证“颁新停旧”基本完成，绝大多数房产证变更为“不动产权证”，新增了不动产单元编码，相当于房地产有了“身份证号”。此后，开征房产税的呼声很高，大有立即生效之势。

住宅是商品，商品价值的合法性是“物权”。住宅又是资产，资产价值的合法性是“产权”。物权和产权的本质差别是交易，商品主要是一次性交易（商品交换），资产却可以多次交易。从商品到资产是惊险的一跳，房产一旦进入交易市场，就成为交易性资产，包含着预期的不确定性即风险，从而产生交易价值和风险溢价。当年100万元的房子配置一套电器，如今房产价值千万元，而电器却一文不名。差别就在于房产是资产，有交易价值，而电器没有。

在中等偏上收入的国家和区域，城市化基本完成，都市家庭的三分之二以上拥有房产，大规模的土地开发应慎之又慎，城市经营的重心将转向城市交通网的精耕细作及其配套的“插花”房地产，如中国成语之“锦上添花”。开征房产税的合理性在于征税可助推房产升值，而在城市化完成阶段继续“开疆拓土”却会导致空间溢价率下降。科学的城市规划必然抑制土地开发，城市空间的精耕细作必将提升房地产价值，从而形成房产税的合理性。（作者：金岩石；图/全景网）