房价严重脱离实际 人们质疑房地产实体经济理由

（文/马跃成）

最近，有个权威机构给出了定案，说房地产是实体经济。如果你说是实体经济就是实体经济吧！如果说房地产不是实体经济，好像也说不过去。一栋一栋的大楼建起来了，整个城市，甚至整个中国都大变样了，这个大家都看得见摸得着，也享受了，也炫耀了，当然应该说是实体经济。

房地产带动经济的作用毋庸置疑，这些年对GDP 的贡献，不容忽视。在房地产带动当地经济和社会发展的同时，也带动了相关行业的发展，建材、钢铁、家电、家具，甚至物流、服务等行业都得到很大发展。

确实是房地产作为实体经济部门发挥着非常大的作用，当然，房地产发展的另一个贡献就是给政府提供了大量税收收入，我们的政府机构比较庞大，需要做的事情也很多，因此，财政收入少了还真不行。其实，房地产给政府带来的利益还不仅仅是税收增加，甚至主要不是税收增加，而是土地收入，这个财政收入项目以前没有，以前都是土地划拨。后来土地拍卖之后，政府就可以以很低的费用将集体土地转变为国有土地，从而以高价卖出。这块土地收入太大了，也形成了政府对土地财政的依赖。

也正因为如此，人们对房地产被认为是实体经济颇不认同，是啊！你以很低的价格，以青苗补偿费的名义，从农民手中把土地收过来，然后，几十倍、几百倍的价格卖给开发商，然后，就说这是土地升值收益，做入了财政收入，人们怎能不质疑，什么实体经济吗？只是走了一个手续，没有任何生产、检查过程，算什么实体？

当然，他们还在质疑，开发商的房地产开发也存在类似的问题，房屋的建造成本只有2000元/平米左右，你征一块地，盖好几十层楼房，房子就卖到几万块钱每平米。这不符合实体经济的基本逻辑啊？实体经济是讲究计算成本、收益的。但是，房地产行业基本上没有成本概念，比如广告费用，可能比建造成本还要高出去很多。房屋定价主要是凭意愿、看心情，以前，我以为主要是参考周边项目定价，后来几年，地王不断出现，面粉贵过面包的现象成了惯例，周边房屋价格已经毫无参考价值了。

人们质疑房地产实体经济的另一个理由就是，房地产的金融属性。按说，房子是买来住人的，可是，这些年，人们买房子，很少在关注，房子住人可以吗？他们只是在关心，房价能涨吗？几乎所有的人呢，都是奔着房价上涨去买房子的，房子，不再是一个房屋被人们关注，人们都已经把房子当成了一个符号，倒过来倒过去，就把房价炒起来了。

因此，这些年，出现了一个非常有趣的现象，就是，本地的房子是给外地人盖的，是给有房的人盖的，因为没房的人越来越买不起房了。所有的房地产市场都是面向全国，在本轮调控之前很多地方的楼市，本地人购房几乎忽略不计。比如海南、山东沿海、广西沿海、云南各地州、丹东小镇等等热点地区，房屋几乎都卖给了外地人。外地人跑到一个人生地不熟的地方买房干什么？养老吗？旅游吗？度假吗？这些都是名义上的理由，实际上，他们都是投资来的。

他们认为，只要一个地方的楼市面向全国开放，就会有投资的机会。房价本来是不高的，但是来的人多了，房价自然就高了。试想一下，一个北京人，已经习惯了大都市的生活，怎么可能，等他老了，就抛弃北京的物质条件，到陌生的南方边陲终老至死，生活习惯、气候条件、语言环境、社会关系都完全不同，如果短期休假旅游，可能没有大问题，如果要是定居，确实需要克服很多的困难。异地买房养老，说起来容易，做起来问题很多。

因此，人们质疑，一个明明是以金融投资运作的市场，房子只是一个道具，人们玩的是金融投资，是银行杠杆，是各种各样的名目繁多的贷款，有些人身背几百万、几千万的贷款，本人也许只有几万元的收入，月供都支付不起，但是，他们就是在这种资金运作中，在房地产市场玩的风生水起。

开发商方面就更不用说了，几千亿的贷款虽然不能说很普遍，但是每个开发商背负的债务都是数以亿计。开发商从征地开始，直到验收交房，都是在玩资金运作，基本上都是空手套白狼。这些问题，就是人们质疑房地产作为实体经济的理。你觉得有道理吗？【本文由“马跃成”账号发布20190120】